Ci sono degli errori di valutazione “urbanistici” che possono compromettere completamente la tua operazione in asta!
In questo articolo parleremo proprio di tali errori di valutazione andando ad analizzarli .
Prerogativa n. 1 – Sanabilità di eventuali abusi
Quando si valuta un immobile in asta si prende come riferimento una perizia fatta da un tecnico, il perito del tribunale. Questa perizia si trova fra la documentazione che viene messa a disposizione dal tribunale stesso in annuncio d’asta.
All’interno della perizia ci sono delle informazioni fondamentali per capire se quell’immobile è sanabile o meno!
Può capitare che i periti facciano degli errori e mi è capitato di vedere anche delle perizie con all’interno delle dichiarazioni che non avevano riscontro con i documenti dell’immobile, qui però c’è poco da fare… poiché non potremo intervenire ne verificare se tali documenti sono errati prima dell’aggiudicazione.
Purtroppo i documenti urbanistici difficilmente vengono allegati in perizia, (parlo ad esempio del progetto dell’immobile), se non in rari casi.
Quindi in partecipazione non si è in grado di poter verificare se (ad esempio) il progetto in banca dati è conforme o meno allo stato dei luoghi e le dichiarazioni fatte dal perito tornano con quanto da lui già verificato.
Dovremo basarci sulle sue dichiarazioni!
Se il perito ha commesso un errore noi ce lo portiamo dietro!
e badate bene… chi vi aiuta a partecipare in asta non può prevedere questo!
Questo perché ovviamente, questi, sono documenti che poi entrano in possesso della persona che ha vinto l’asta solamente dopo l’aggiudicazione nella stragrande maggioranza dei casi. Quindi i documenti non si avranno mai prima! A meno che non si riesce tramite delle PEC a parlare con il perito e a reperire questi documenti, ma è veramente molto difficile dato che non sono assolutamente dovuto poiché privati!
ERRORE PIU’ COMUNE N. 1 – la domanda di condono postuma NON è una cosa automatica!
L’errore più comune che si commette è pensare proprio che è possibile sanare qualsiasi tipo di cosa presentando un domanda di condono ai sensi dell’articolo 40 della legge 47/85 entro i 120 giorni dal acquisizione del Decreto di trasferimento.
Mai cosa più sbagliata!
Perchè? Perchè:
non tutti gli abusi, secondo la normativa dei condoni, sono sanabili. Dipende dalla tipologia di abuso, dipende da dove sta l’immobile, dipende in quale inquadramento legislativo si ritrova quell’immobile ed in quale lasso temporale è stato commesso l’abuso
bisogna capire anche se si è nelle ragioni del credito e qui adesso andiamo a leggere il andiamo a leggere proprio l’articolo di legge e lo andiamo un attimino a commentare
ART. 40 L. 47/85 COMMENTATO:
Nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di SANABILITA’ (e qui già è un punto DA CAPIRE) di cui è il capo IV della presente legge (e aggiungo… la Legge 47/85 ha portato in seguito all’emanazione della 724/1994 e la legge 326/2003 pertanto tale verso riporta in maniera intrinseca al fatto che l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità anche delle leggi successive perché ovviamente, se si sta applicando questo articolo, bisognerà tener conto della data di ultimazione dell’abuso) e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutiva (un’asta) la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni (ma non è che si ferma qui il comma… lo stesso prosegue…) purchè le ragioni del credito per cui si interviene o procede (Adesso vediamo che cosa sono le ragioni di credito) siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.
Commento a chiudere:
Quindi le mie ragioni di credito devono essere precedenti alle emanazione della L.47/85, della 724/94 o della 326/2003!
Per sapere in quale legge possiamo rientrare bisogna tener conto pertanto di:
quando è stato effettuato l’abuso (in quale anno)
quando sono insorte le ragioni del credito
Le scadenze per l’inquadramento dell’abuso sono: 17 marzo 1985 – 01 gennaio 1995 – 02 ottobre 2003
Ma se non rientriamo all’interno di questi lassi temporali non possiamo depositare la domanda!
Le ragioni del credito.
Partendo dal presupposto che la definizione di credito è la presente: prestazione dovuta dal debitore obbligato al beneficiario, nonché il diritto a esigere la medesima (opposto a debito).
Da un’interpretazione fatta anche insieme a diversi tecnici comunali è emerso che le ragioni del credito nascono nel momento in cui l‘ente creditizio (es. la banca che ha dato il mutuo) ha emesso il credito a favore del debitore, facendo insorgere la ragione per cui debba oggi essere fatto il pignoramento per quell’immobile.
In parole povere la data dell’atto di mutuo fa insorgere le ragioni di credito.
Capito questo potrò valutare la sanabilità o meno di un abuso!
ERRORE PIU’ COMUNE N. 2 – pensare che la domanda di condono postuma sia l’unico modo per sanare se acquisto in asta!
Non è così!
Se l’immobile ha un abuso che è sanabile secondo quella che è la normativa attuale (S.C.I.A./S.C.I.A. in alternativa/C.I.L.A.) a seconda dell’oggetto della difformità, non mi pongo proprio il problema.
Effettuata un DUE DILIGENCE su quell’immobile, in base a quello che è stato scritto dal perito in perizia, il tecnico di fiducia trarrà le sue conclusioni e vi dirà se procedere o meno.
Ti aspetto nei prossimi articoli!
Ciao