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Nuove norme sulla distanza tra fabbricati – Scopri cosa succede adesso.

Nuove norme sulla distanza tra fabbricati – Scopri cosa succede adesso

Le modifiche introdotte dal decreto semplificazioni hanno intaccato in maniera significativa anche l’art. 2Bis, ovvero quello inerente i limiti di distanza tra fabbricati.

Perchè è importante sapere questo?

Beh, perchè per chi ha la possibilità di effettuare una demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato ai fini della riqualificazione energetica e sismica (con determinate prerogative), quest’ anno grazie alle varie detrazioni fiscali presenti vi è l’opportunità di spendere molto meno rispetto a prima.

 

 

C’ è da dire che in questo caso si hanno veramente molte opportunità al riguardo in quanto:

 

1. Si potrà effettuare l’intera operazione ad un costo vantaggiosissimo;

 

2. Se si trova un impresa con un buon “cuscino” per assorbire il credito maturato molto denaro non verrà speso affatto ed il credito potrà essere assorbito nella totalità dall’impresa stessa;

 

3. Si otterrà un immobile nuovo e con prestazioni elevatissime, che, in altri ambiti avrebbe avuto un costo di realizzazione elevatissimo;

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L'art. 2Bis del d.p.r. 380 già precedentemente nel comma 1 indicava che le Regioni e le Provincie autonome (Trento e Bolzano) potevano introdurre di per se delle Norme Tecniche "diverse" da quelle indicate, all'interno dei regolamenti introdotti dalle varie Norme Statali in materia di ordinamento civile.

Le disposizioni sono inerenti le aree destinate ad insediamenti residenziali, produttivi, per attività collettive e destinate a verde ed a parcheggi al fine di definire l’assetto complessivo ed unitario territoriale.

Tali disposizioni servono ad orientare i vari comuni, definendo le varie altezze, distanze, e densità all’interno del territorio.

Ed ecco che il decreto Semplificazioni va ad introdurre un’altro comma:

il n. 1-ter all’art. 2 bis,

all’interno del quale viene indicato che, quando si tratta di interventi relativi a demolizione e ricostruzione, vi è la possibilità di modificare l’area di sedime, ovvero il posizionamento del fabbricato, anche in deroga alle dimensioni/posizionamento imposti dai decreti Regionali/territoriali comunali, al fine di poter realizzare il fabbricato nel rispetto del limite delle distanze precedentemente legittimate.

La cosa fondamentale che viene inserita è la possibilità di riposizionare l’immobile dove era precedentemente posizionato.

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Investimenti Ristrutturazioni

Ecco tutto quello che c’è da sapere se vuoi ristrutturare

Questo articolo è rivolto a chiunque necessiti di una ristrutturazione e/o voglia migliorare un immobile ai fini di un investimento.

Nel momento in cui si decide di effettuare una ristrutturazione i quesiti cominciano ad essere moltissimi:

1. Come faccio ad ottenere un preventivo veritiero da parte di una ditta edile?

2. Di quali figure tecniche ho bisogno?

3. Ho paura di commettere errori, come posso fare per ottenere i giusti consigli?

4. Quali sono i passi da compiere?

5. Quali pratiche che devo presentare?

Andiamo a rispondere a tutti questi interrogativi di modo che chiunque possa avere le idee chiare al riguardo e possa procedere ad un’operazione immobiliare e/o di miglioramento senza avere confusione o le idee poco chiare al riguardo.

1. Come faccio ad ottenere un preventivo veritiero da parte di una ditta edile?

Ogni qual volta si decide di effettuare una risttrutturazione è bene richiedere il preventivo sulla base di un computo metrico.

Questo strumento tecnico, se redatto nella maniera più dettagliata possibile, è in grado non solo di far risparmiare moltissimi soldi, per via delle informazioni contenute all’interno dello stesso, ma ancor più, evita molteplici malintesi che possono venire a crearsi in fase di esecuzione delle opere preventivate.

Il computo metrico estimativo della fornitura e posa in opera dei materiali garantisce alla committenza che il tutto venga eseguito a regola d’arte come pattuito, sia se con voci a misura, sia se a corpo.

Avere la certezza che una determinata lavorazione sia stata inclusa e conteggiata ancor prima dell’inizio dei lavori sulla base di un contratto ed un computo metrico dettagliato farà si che l’intera ristrutturazione avvenga a “scanso di equivoci” mantenendo le spese sotto controllo.

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2. Di quali figure tecniche ho bisogno?

Dunque, io dividerei in fasi ed in varie figure a seconda del risultato desiderato!

Partendo dal presupposto che, se si è dei tecnici, bisogna evitare di risultare “TUTTOLOGI”, dividerei le figure tecniche necessarie come segue:

1. Per quanto concerne la redazione della pratica edilizia ci si può avvalere di un Geometra, un Architetto o un Ingegnere, che sia specializzato nella materia URBANISTICA E CATASTALE! Questo perché, purtroppo, molti colleghi si ritrovano magari ad affrontare il fronte burocratico molto spesso andando a tastoni e non capendo effettivamente quanto si sta per fare, creando svariate problematiche più o meno risolvibili;


2. Per interventi di tipo strutturale è consigliata la figura di un Ingegnere quasi sempre ed a seconda dell’entità dell’opera.


3. Per progettazione in termini di design, 3d, rendering, scelta materiali si consiglia un Architetto o un Geometra con conoscenza ed amore anche della parte estetica di una ristrutturzione;

 

Ad esempio GeometraVISPO mette a disposizione figure tecniche specializzate per campi di svariata competenza tecnica offrendo un servizio completo a 360°.

3. Ho paura di commetere errori, come posso fare per ottenere i giusti consigli?

Comincia sempre da un progetto di massima! L’importante in questi casi è farsi un’idea di quanto si desidera realizzare e far correggere la rotta prima della richiesta preventivo al proprio tecnico di fiducia.

Come predetto, ognuno il proprio lavoro!

Prima di prendere qualsiasi decisione affrettata sarà meglio accertarsi del fatto che, quanto abbiamo intenzione di fare:

-rispetti il regolamento edilizio del proprio comune;

-non sia in contrasto con la normativa vigente nazione e/o regionale;

-non possieda irregolarità da sanare (se sanabili) prima di cominciare i lavori.

Passare questo screening è fondamentale affinchè l’intero intervento edilizio/urbanistico non abbia intoppi durante l’intero processo.

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4. Quali sono i passi da compiere?

E’ importantissimo seguire alcuni passaggi ben precisi. 

Vademecuum di GeometraVISPO:

  1. Effettuare un accesso agli atti urbanistico (in comune)

  2. Effettuare una verifica della documentazione catastale;

  3. Verificare che non ci siano abusi di alcun tipo;

  4. Redigere un progetto di massima;

  5. Verificare che quanto progettato non vada in contrasto con le norme vigenti;

  6. Curare la parte estetica dell’opera con scelta materiali ed arredi

  7. Redigere un computo metrico delle opere da eseguire;

  8. Fare un contratto di ristrutturazione;

  9. Incaricare un Direttore Lavori competente;

  10. Presentare l’idonea pratica edilizia;

  11. Effettuare una variazione catastale in conformità alla pratica edilizia;

  12. Redigere una fine lavori ed un certificato di collaudo;

  13. Effettuare entro 15gg la S.C.I.A. Per agibilità a seconda dell’intervento;

  14. Richiedere le conformità degli impianti complete;

Fatti questi passi, con il supporto di uno o più tecnici di fiducia all’altezza di portare a compimento l’opera, saprai di aver fatto la cosa giusta.

5. Quali pratiche devo presentare?

Non sarà questo l’articolo all’interno del quale scenderò nel dettaglio, tuttavia per ora ti basta sapere che, se superata la verifica urbanistica:

  1. Manutenzione Ordinaria/Edilizia libera: pavimenti, rivestimenti, intonaci, modifiche impianti;

  2. la C.I.L.A occorre per opere interne, frazionamenti e cambi d’uso non rilevanti urbanisticamente, ovvero che non cambino il carico urbanistico (parlerò di questo in un altro mio articolo);

  3. la S.C.I.A. Occorre per modifiche di finestre e portefinestre, opere in facciata, opere strutturali (M.S. Pesante) e molto altro.

  4. la S.C.I.A. In sost. A permesso di costruire, aumenti di volume, demo-ricostruzione. E’ ammessa modifica sagoma, prospetti e dest. D’uso in zona A e zone vincolate;

  5. Permesso di costruire per nuova edificazione.

Scenderò poi nel dettaglio in altri articoli.

Scegliere un Tuo tecnico di fiducia è alla base per non perdere tempo e denaro, non dimenticarlo!

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Come fare investimenti immobiliari a Roma senza commettere errori – 5 passi

Come fare investimenti immobiliari a Roma senza commettere errori - 5 passi

Adesso sicuramente ti starai chiedendo cosa mai potrei rivelarti di diverso rispetto agli altri!


Posso assicurarti invece che, ciò che sto per dirti, è quello che nessuno ti spiega per due semplici motivi:

1. Non è un tecnico

2.Non ha l’interesse nel dirtelo!

Il primo passo fondamentale che dovrai compiere per poter procedere poi ai successivi è:

Richiedere la copia della documentazione urbanistica dell’immobile.

Ogni immobile possiede alcuni documenti in grado di testimoniare la propria legittimità. Che cosa vuol dire?

La legittimità urbanistica di un immobile è data dalla propria rispondenza grafica plano-volumetrica, nonché rappresentativa degli elementi di un edificio/immobile rispetto a ciò che è presente sullo stato dei luoghi. 

Esiste più di un documento depositato in Comune che rappresenta la legittimità di un determinato immobile.

Fondamentale è reperire tale documentazione e confrontarla con l’immobile fisicamente.

A quel punto è possibile verificare se vi sono delle difformità, ed in base a quest’ultime è possibile stabilirne un determinato costo, subordinato anche ad un eventuale sanatoria da presentare.

Per capire se l’immobile ha degli abusi è sempre meglio affiancarsi ad un tecnico abilitato e verificare se tali abusi siano sanabili o meno.

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il secondo passo importantissimo da compiere è la verifica della planimetria catastale:

La planimetria catastale molto spesso differisce dalla documentazione presente presso il Comune.

Pertanto è molto importante verificare che quest’ultima sia anche essa corrispondente allo stato dei luoghi ed alla documentazione presente.

Per verificare i vari passaggi che sono stati effettuati negli anni e di conseguenza anche le variazioni eseguite all’interno ed all’esterno dell’ immobile è necessario controllare la visura storica ed è lì che andiamo a vedere il terzo passo.

È tuttavia importantissimo sapere che la documentazione catastale Non ha valenza ai fini urbanistici, almeno che non ci si ritrovi all’interno di Zone edificate prima della legge 1150 del 1942.

A Roma, ad esempio, esiste un piano regolatore già a partire dal 1931, pertanto, in alcune zone, la planimetria catastale effettuata prima della legge 1150 non ha valenza a causa della PRG, che, già dall’epoca, imponeva la presentazione di un progetto e l’approvazione di quest’ultimo.

Come fare investimenti immobiliari a Roma senza commettere errori - 5 passi

il terzo passo da compiere necessariamente sarà appunto la verifica della visura storica catastale:

la visura storica catastale come dicevamo prima è importantissima perché testimonia i vari passaggi effettuati negl’ anni a partire dall’impianto meccanografico fino ad arrivare ad oggi.

La possibilità che vi siano delle planimetrie difformi rispetto allo stato dei luoghi è molto frequente.

E’ importantissimo però ricordare che le variazioni riportate all’interno della visura storica molto spesso non sono affiancate dalla documentazione urbanistica e quindi non vi è il progetto depositato in Comune.

Ecco perché come dicevo prima il primo passo importante è verificare la legittimità e di conseguenza poi la planimetria e la visura per capire i vari passaggi e vedere se abusivi o meno.

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Il quarto passo fondamentale affinché non vi siano intoppi futuri anche in un eventuale ristrutturazione è:

la verifica dei vincoli presenti all’interno ed all’esterno dell’immobile.

Alcuni immobili situati non solo al centro di Roma, ma anche fuori, posseggono dei vincoli imposti dai beni culturali o da altri enti che ne richiedono un preventivo nulla osta per la ristrutturazione.

 Pertanto è importantissimo capirne la vera incidenza, vista la possibilità che alcuni interventi vengano esclusi dal rilascio nulla osta.

Per capire se ciò che vuoi effettuare all’interno del tuo immobile, che siano frazionamenti, che siano diverse distribuzioni degli spazi interni, che siano delle modifiche dei prospetti, è importantissimo verificare prima se tali interventi possono essere effettuati.

Questo ancor prima della proposta, poiché, questi ultimi, possono pregiudicare il prezzo di rivendita del tuo immobile a causa di alcuni limiti imposti.

Il quinto ed ultimo Passo da compiere per non incappare in errori dopo la compravendita è:

la verifica dello Stato dei luoghi.

Lo stato dei luoghi deve essere visionato non solo per la rispondenza urbanistica, ma ancor più per vedere se vi sono dei problemi di tipo strutturale o di tipo impiantistico.

È importante capire se un immobile necessità di alcune mansioni per essere rimesso a nuovo piuttosto che altre.

Questo perché potrà variare il prezzo della ristrutturazione in funzione delle modifiche e delle migliorie da fare.

Proprio l’altro giorno un mio amico mi raccontava di aver acquistato un immobile e non essere andato con il proprio tecnico di fiducia.

Una volta aver acquistato l’immobile ed averlo solo successivamente con il suo tecnico ha scoperto che il solaio aveva un importante lesione strutturale!!!

 

Il costo dell’operazione era particolarmente elevato!

Ma, a quel punto non poteva far altro che procedere con il rinforzo strutturale del solaio. Andando a perdere una somma di denaro non preventivata.

È importantissimo scegliere con cura le persone con le quali effettuare investimenti tra cui i propri tecnici di fiducia.

Sia che l’immobile necessiti di una sanatoria, sia di una ristrutturazione non cambia assolutamente la prassi, né tanto meno la responsabilità della committenza e del tecnico asseveratore.

Pertanto, sia che tu sia  investitore immobiliare, sia che tu sia un padre di famiglia che vuole acquistare il primo immobile, per rivendere senza problemi, dovrai eseguire questi 5 passi nella maniera più categorica!

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Ecco svelato come spostare o sanare le finestre dal 2020 in poi – Decreto semplificazioni

Ecco svelato come spostare o sanare le finestre dal 2020 in poi - Decreto semplificazioni

E' Rivoluzione per Finestre e Portefinestre – vediamo 2 nuovi casi da Decreto Semplificazioni

L’epoca in cui il legislatore si è accorto che, per una finestra in zona NON vincolata ed IN ASSENZA di interventi strutturali l’intervento possa rientrare in manutenzione straordianaria è finalmente arrivata!

Ci sono dei “ma” e dei “se” ma è già qualcosa….”Meglio tardi che mai” come si suol dire!

Il nuovo Decreto che nel mondo dell’edilizia sta facendo scalpore. Il così detto Decreto Semplificazioni” sembra aver creato ben 2 casistiche per le varie tipologie di incidenza sui prospetti, con limitazioni anche per zone vincolate o rientranti in zone omogenee A.

Ma andiamo a vedere nel concreto di cosa si parla:

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1° Caso

S.C.I.A per modifiche dei prospetti volte al superamento dei requisiti per l'agibilità rientranti in manutenzione straordianaria sia leggera che pesante

l’articolo 6-bis inerente la C.I.L.A. riporta chiaramente che si possono effettuare a mezzo la medesima pratica


– gli interventi che sono NON SONO riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22;


Pertanto, se tanto mi da tanto, dal momento in cui in art. 22 comma 1 lettera si dice che:

– Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:


a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti

Ciò vuol dire che probabilmente nel chiarire poi il decreto a Settembre, probabilmente verrà detto che, la frase “per mantenere o acquisire l’agibilità senza pregiudicare il decoro degli edifici e purché non ci si ritrovi in zone vincolate” fa comunque riferimento anch’essa all’intervento in S.C.I.A. E NON IN C.I.L.A.
Il fatto che un intervento rientri in manutenzione straordinaria non vuol dire necessarimente che rientri in C.I.L.A.!
E’ ovvio che ancora il tutto è in fase di studio E VA’ CHIARITO… ma se l’analisi fosse corretta, come penso che sia, scordiamoci le finestre in C.I.L.A. !

2° Caso

S.C.I.A in sostituzione a permesso di costruire (art. 23) per modifiche dei prospetti sia leggera che pesante, come da aticolo 10 c. 1 l. C:

Questa è la casistica peggiore, vale a dire per immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Qui per sanare o spostare ex novo una finestra o portafinestra siamo ne vecchio regime!

Ecco le modalità previo pare ente vincolante o S.C.I.A. Condizionata in sub-delega o ancora relazione semplificata in sub-delega:

  • 60gg di silenzio diniego in caso di sanatoria
  • 30gg prima dell'inizio dei lavori se per opere da eseguire!
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Investimenti Ristrutturazioni

Legittimità urbanistica secondo il nuovo art. 9-bis!

Legittimità urbanistica secondo il nuovo art. 9-bis!

La verfica della legittimità, come abbiamo visto, è fondamentale ai fini della riuscita di una qualsivolglia pratica urbanistica e catastale.

Questa “Condicio sine qua non” porta necessarimente il cittadino ad un aggrovigliarsi di Norme sempre in continuo aggiornamento, dalle quali, senza il supporto di un tecnico, più che conoscitore della materia, risulta essere veramente difficile estrapolarne la soluzione.

A tal proposito giunge in nostro aiuto il famigerato “Decreto Semplificazioni”, il quale, tenta quantomento di far chiarezza su alcuni aspetti.


Quest’ultimo lo fa andando a modificare ed intergrale l’art. 9-bis del così detto “Testo Unico per l’edilizia”, il D.P.R. 380/01.


Mentre tale articolo in origine prevedeva unicamente al comma 1 l’obbligo da parte della pubblica amministrazione ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, in loro possesso senza poter richiedere attestazioni e/o perizie sulla veridicità e l’autenticità degli stessi, ad oggi, si aggiunge il comma 1-bis.


Ove, viene riportatao esplicitamente che:


<<..Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia…>>

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Importantissimo tale chiarimento in quanto prima il “modus operandi” era:


1. Nei fabbricati nati prima del Decreto Legge 1150/1942, la legittimità (nei comuni ove non vi era l’obbligo di licenza edilizia/P.R.G. Legiferante in merito) era sufficiente utilizzare la così detta planimetria catastale del “39”, data dal primo censimento d’impianto. Pertanto, tale comma, inserito in via del tutto inaspettata, và a confermare quanto da anni veriva fatto già dai tecnici operanti, anche se agendo unicamente per buon senso normativo, poiché, di fatto, non vi era alcuna riconferma o demando a qualsivolglia legge urbanistica;

2. Nei fabbricati nati dopo il Decreto Legge 1150/1942, su tutto il territorio nazionale vi era l’obbligo nell’ambito del territorio comunale chiedere apposita licenza al sindaco;

3. Nei fabbricati nati prima della “Legge Ponte”, la 765/1967, all’esterno dei Centri abitati ed al di fuori dei Piani di Fabbricazione Comunali (Roma ne ha dal 1931 quindi viene “quasi” esclusa), non vi era l’obbligo di licenza edilizia;

4. Nei fabbricati nati dopo la “Legge Ponte”, la 765/1967, all’esterno ed all’interno dei Centri abitati e dei Piani di Fabbricazione Comunali vi è l’obbligo indiscusso di richiedere la licenza edilizia/relative autorizzazioni.

Oggi, pertanto, con l’introduzione del comma 1-bis dell’articolo di cui in oggetto, contenuto nel D.P.R. 380/01, vi è la possibilità di affermare che, quanto interpretato sino ad oggi, assume un criterio di puro buon senso.

In oltre, introducendo la possibilità di indicare che:

<<..per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio…>>,

(dipende dai comuni e dal territorio se ante 42 o ante 67)

lo stato legittimo è quello desumibile da:

1) informazioni catastali di primo impianto;


2) altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio;


3) altri atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza,

 

si è dato un taglio netto nell’utilizzo della documentazione in preesistenza, la quale, a volte mancante, a volte “imprecisa” rendeva spesso quasi impossibile la presentazione di qualsivoglia pratica edilizia e/o catastale.

 

Il tutto viene avallato inoltre dall’ultimo periodo del medesimo comma, il quale, indica espressamente che l’utilizzo della suddetta documentazione è ammessa ulteriormente nel momento in cui non sia reperibile il titolo abilitativo.

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Semplificazioni per pratiche edilizie ed immobili Italiani – Modifiche al Testo Unico e non solo!

Semplificazioni per pratiche edilizie ed immobili Italiani - Modifiche al Testo Unico e non solo!

Si chiariscono molti concetti in merito ad autorizzazioni urbanistiche ed interventi edilizi.

A quanto sembra il testo unico dell’edilizia, il D.P.R. 380/01, attravero l’art. 10, della Legge 76/2020 (Decreto Semplificazioni) ha rilegiferato quanto segue:

A) in caso di demolizione e riscostruzione, è possibile andare in deroga alle dimenioni del lotto per confini e distanze, nonchè eccedere in sagoma ed altezze massime dell’edificio demolito mantenendo le distanze legittimamente preesistenti, con alcune limitazioni in zone omogenee A (art.2-bis c. 1-ter);

B) In “Manutenzione Straordinaria” (senza alterare la volumetria), sarà possibile rinnovare e sostituire parti strutturali, realizzare nuovi impianti e servizi igienico-sanitari purché non si effettuino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sarà in oltre possibile (come prima) frazionare e accorpare immobili senza cambiare di destinazione d’uso, nonché modificare i prospetti per mantenere o acquisire l’agibilità senza pregiudicare il decoro degli edifici e purchè non ci si ritrovi in zone vincolate da 42/04 (art.3 c.1 l.b);

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C) In “Ristruturazione edilizia” (anche alterando la volumetria nel rispetto, ovviamente, degli strumenti urbanistici), sarà possibile ripristinare o sostituire elementi costitutivi, nonché eliminare, modificare o inserire nuovi elementi ed impianti. Sarà inoltre possibile demolire e ricostruire con diversa sagoma, prospetti, area di sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, purchè con innovazioni 1.Antisismiche, 2.Impiantistiche, 3.Energetiche al fine di incentivare la “Rigenerazione Urbana!”. Sarà ancora possibile ripristinare edifici crollati o demoliti, purchè accertandone la preesistente consistenza.
In ultimo, in zone vincolate ed in zone A, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, nonché ripristino di edifici crollati, sarà obbligatorio mantenere sagoma, prospetti, area di sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, senza aumenti di volume (art.3 c.1 l.d);

Le procedure edilizie si snelliscono, resta solo un dubbio...

La Pubblica Amministrazione riuscirà a stare al passo?
Di fatto, ad oggi, risultano molte modifiche ed agevolazioni in termini edili e burocratici.

La soluzione ovviamente resta una ed una soltanto:

La professione non va svenduta e noi Tecnici siamo il cuore della gestione immobiliare Nazionale.
Fare economia sul tecnico significa fare economia su se stessi e sulle proprie risorse.

Se si desidera avere professionalità e trasparenza a propria disposizione in ogni incarico ed il ogni pratica bisogna dar valore a quanto si riceve per non incappare in remissioni ed errori futuri.

Mai fare economia sul professionista, ricordalo!

A presto
GeometraVISPO

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Cosa cambia per sanatorie e ristrutturazioni – Decreto Semplificazioni

Cosa cambia d'ora in poi per sanatorie o ristrutturazioni - Decreto Semplificazioni

C.I.L.A, S.C.I.A, S.C.I.A in sostituzione a p.d.c. e Permesso di costruire. Vediamo cosa succede!

Per fortuna ciò che sino a poco tempo fà sembrava essere un calvario, come ad esempio la presentazione di una sanatoria per una modifica dei prospetti (comprese finestre e portefinestre in zona non vincolata), ad oggi, grazie al nuovo Decreto Semplificazioni, tutto sembra assumere un aspetto oserei dire decisamente più “congruo e chiaro” rispetto al passato.

Il Decreto Legge entrato in Gazzetta Ufficiale il 16 luglio 2020, con il n. 76, soprannominato per l’appunto Decreto Semplificazioni, sembra voler porgere una mano di aiuto all’edilizia, ed in particolar modo ai cittadini, nonché ai tecnici messi in difficoltà dai vari “errori” del passato.

Forse è ora di farla finita con abusi di potere da parte della Pubblica Amministrazione, a volte troppo attaccata ancora alle regole del “comando io”, o ancora ai troppi tecnici costretti a dover fare giorni e giorni di file inutili al fine di interpretare al meglio gli articoli di legge scritti, come si suol dire, “all’acqua di rosa!”.

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Ma entriamo nel dettaglio!

Per mezzo di Permesso di costruire (art.10):

Sarà possibile fare, (nel rispetto sempre degli strumenti urbanistici vigenti) Nuove Costruzioni e Ristrutturazioni Urbanistiche, nonchè interventi di Ristrutturazione Edilizia per:

a) Modifiche della volumetria;

b) In zone omogenee A: cambi di destinazione d’uso,

c)In zone vincolate (42/04) anche: modifiche della sagoma, della volumetria e dei prospetti

Per mezzo di SCIA (art.22):

Sarà possibile fare, (nel rispetto sempre degli strumenti urbanistici vigenti):

a)Interventi di “Manutenzione Straordinaria” e “Restauro e Risanamento Conservativo” se strutturali o dei prospetti;

b) Opere di “Ristrutturazione Edilizia” come: cambi d’uso fuori dalle zone A e modifiche della sagoma, della volumetria e dei prospetti fuori dalle zone vincolate (l.42/04);

c) Varianti a Permessi di costruire senza modificare parametri, volumi, destinazioni d’uso, sagoma se in zona vincolata (l.42/04);

d) Varianti a Permessi di cotruire non essenziali, comunicate anche a Fine Lavori (tramite un tecnico preparato), purché già ottenuti atti di assenso Vincolistici o altro.

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Per mezzo di SCIA in sostituzione a p.d.c. (art.23):

Tale articolo rimane invariato, tuttavia si potranno eseguire:


a)Interventi di “Ristrutturazione Edilizia” per Modifiche della volumetria, cambi di destinazione d’uso in zone omogenee A e modifiche della sagoma, della volumetria e dei prospetti In zone vincolate (42/04);


b)Nuona costruzione e Ristrutturazione Urbanistica qualora vi siano piani attuativi con precise disposizioni comunali;


c)Nuona costruzione e Ristrutturazione Urbanistica qualora vi siano piani attuativi antecendenti alla l. 443/2001 con atto di ricognizione entro 30gg dalla richiesta o con relazione tecnica asseverata in riferimento al piano di riferimento


d)Nuona costruzione in diretta esecuzione e con precise disposizioni plano-volumetriche

Per mezzo di CILA (art.6bis):

Nel rispetto di tutti gli strumenti Urbanistici e Vincolistici vigenti, tutti gli interventi non strutturali, senza cambio d’uso rilevante e non riconducibili agli articoli:

1) 6 (edilizia libera)
2) 10 (permesso di costruire)
3) 22 (SCIA)

Vale a dire:

a) opere di diversa distribuzione spazi interni, quali tramezzi e porte interne;

b) opere di manutenzione straordinaria con frazionamenti e fusioni, senza cambio d’uso rilevante o del carico urbanistico

Qui la normativa non è chiara per le modifiche dei prospetti…

Questo perché l’articolo 6-bis inerente la C.I.L.A. riporta chiaramente che si possono effettuare a mezzo la medesima pratica:

  • gli interventi che sono non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22;

Pertanto se tanto mi da tanto, dal momento in cui in art. 22 comma 1 lettera si dice che:

1. Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti

Ciò vuol dire che probabilmente nel chiarire poi il decreto a Settembre, probabilmente verrà detto  che, la frase “per mantenere o acquisire l’agibilità senza pregiudicare il decoro degli edifici e purché non ci si ritrovi in zone vincolate” fa comunque riferimento anch’essa all’intervento in S.C.I.A. E NON IN C.I.L.A.

Il fatto che un intervento rientri in manutenzione straordinaria non vuol dire necessarimente che rientri in C.I.L.A.!

E’ ovvio che ancora il tutto è in fase di studio E VA’ CHIARITO… ma se l’analisi fosse corretta, come penso che sia, scordiamoci le finestre in C.I.L.A. !

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Compravendite Investimenti

Novità a Roma e nel Lazio per Sanzioni su abusi edilizi – Ecco come funziona!

Novità a Roma e nel Lazio per Sanzioni su abusi edilizi.

Cosa comportano e come funziona!

Effettuare un accesso agli atti è cosa buona e giusta!

Quando un immobile necessita di una sanatoria i costi lievitano!

E’ proprio per questo che quando un cliente è propenso all’acquisto e/o vuole effettuare un investimento a Roma e Provincia, il mio motto è “Verifiche e Accessi agli atti a tutto spiano!”

Comprare un abuso al giorno d’oggi è molto frequente, purtroppo, specialmente se non ci si avvale di un professionista valido che vada ad effettuare tutti gli approfondimenti del caso.

Questo lo ribadisco proprio perché ricordo che il notaio, in riferimento, non ha l’obbligo di verifica della conformità.

Se ti interessa approfondire tale argomento ti consiglio anche questo mio articolo.

Stamattina mi sono imbattuta nella lettura del Bimestrale del Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Roma al quale sono iscritta e mi è saltato all’occhio un articolo particolarmente interessante, ovvero:

"Come cambia il regime delle oblazioni per l'accertamento di conformità nel Lazio"

https://www.geometravispo.com/investimenti-immobiliari-a-roma-abuso-trovato-dopo-atto-di-compravendita-cosa-fare/
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Per chi non lo sapesse, l’Accertamento di Conformità non è altro che un titolo edilizio a sanatoria regolato dall’art. 36 del D.P.R. 380/01.

Tale articolo fa riferimento a tutti quegli interventi realizzati in assenza di: Permesso di costruire o di Scia in Sostituzione a P.C. (ex Super D.i.a)

Gli abusi classificati come “sanabili” in questo articolo sono elencati in art. 23 c.1 e sono soggetti ad un rilascio parere entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Tale norma (ad oggi) dà la possibilità di sanare l’immobile solo se presente la doppia conformità, vale a dire:

  • realizzabile al momento dell'abuso da Norme all'epoca in Vigore;
  • realizzabile ad oggi da Norme in Vigore;

Attualmente si parla molto in termini di semplificazioni, di introdurre, o modificare tale articolo di legge inserendo la possibilità di sanare abusi conformi unicamente alla Norma Vigente, senza il dovere del rispetto della doppia conformità.

Tuttavia, il Decreto Semplificazioni, (PER ORA) sembra aver tralasciato tale modifica/integrazione.

In attesa di modificazioni, ad oggi, ancora si ha il rispetto della doppia conformità.

Per il regime sanzionatorio, in riferimento alla Regione Lazio, a Gennaio del 2019 uscì una sentenza, la n. 02/2019 della Corte Costituzionale che dichiarò l’ex art. 22 c. a della L.R. 15/2008, INCOSTITUZIONALE!

Per quale motivo? Perché tale norma prevedeva, per immobili con abusi sostanziali e/o realizzati senza titolo edilizio, anche se conformi alle Norme Tecniche al momento della domanda e della realizzazione dello stesso, un importo pari AL DOPPIO DEL VALORE VENALE dell’incremento dell’intervento eseguito in difformità (Totale o per la parte interessata, quindi Parziale).

Anche se tu non fossi un tecnico, ti renderai conto che sto parlando di un'enormità di denaro...

investimenti immobiliari a roma sbagliati e perdita di denaro

Ed è stato proprio per questo che  grazie alla Sentenza sopracitata, finalmente si è rilegiferato in merito e grazie alla L.R. 01/2020 tale sanzione è stata ridotta all’interno della stessa L.R. 15/08 a:

  • costo di costruzione moltiplicato per 3 se l'intervento abusivo è in art. 15;
  • costo di costruzione moltiplicato per 2 nei casi di interventi abusivi rientranti in art. 16/18;
  • da 1.000 € a 10.000 € per interventi rientranti in art. 19.

In oltre noi a Roma abbiamo da sommare alcuni parametri dettati dalla Delibera Capitolina n. 44/2011 (da rivedere assolutamente anch'essa).

Questo per indicarti che ogni problematica o abuso ha un costo ed un tempo di risoluzione.

Pertanto per avere la situazione chiara bisogna avvalersi sempre e comunque di un professionista che ci guidi verso la scelta giusta, altrimenti si rischia di diventare schiavi dei propri beni!

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Compravendite Investimenti

Investimenti immobiliari a Roma. Abuso trovato dopo atto di compravendita – Cosa fare?

Investimenti immobiliari a Roma.

Abuso trovato dopo atto di compravendita – Cosa fare?

I nodi vengono al pettine sempre dopo! Magari proprio per una semplice ristrutturazione...

E’ importantissimo sapere che, giuridicamente parlando, il notaio non ha alcun potere, né tanto meno obbligo di verificare che un immobile sia conforme al titolo edilizio citato in atto, rispetto allo stato dei luoghi.

Purtroppo, a volte, si sottintende che il notaio in fase di rogito sia tenuto a verificare la conformità urbanistica… ma non è così!

Come predetto in un altro mio articolo, il notaio è tenuto a verificare la legittimità dell’immobile, tutt’altra cosa!

Verificare che un immobile sia legittimato significa accertarsi che urbanisticamente sia stato edificato e modificato con idoneo titolo edilizio.

E’ logico che il notaio non viene sul posto per accertarsi che la documentazione urbanistica sia conforme allo stato dei luoghi.

E’ proprio per questo che all’interno dell’atto stesso è il venditore a dichiarare l’assenza di eventuali abusi.

L’obbligo notarile termina con la verifica della documentazione a lui pervenuta e l’inserimento dei riferimenti urbanistici e catastali all’interno dell’atto stesso.

La dichiarazione effettuata dalle parti all’interno dell’atto, ove l’immobile viene “accettato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” e nel contempo viene dichiarato dal venditore che non vi sono ulteriori opere “effettuate” per le quali necessiti la presentazione di una qualsivoglia sanatoria, svincola totalmente il notaio dalla “verifica della conformità”, che, si presuppone sia stata ben confrontata con lo stato dei luoghi dal compratore!

L’unica cosa che il notaio è tenuto a fare è richiedere i titoli urbanistici con cui l’immobile è stato edificato e successive modificazioni dello stesso (Varianti, D.i.a., S.c.i.a., P.c., C.i.l.a.), nonché a verificare che la planimetria catastale sia depositata e conforme a quanto dichiarato dalle parti.

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Il notaio non può commettere dichiarazione falsa, ovviamente, pena la nullità dell'atto, nonchè radiazione dall'albo.

Pertanto è tenuto ad assicurare che il contenuto dello stesso atto, in fase di stipula sia veritiero, autentico e non fuorviante.
Può capitare purtroppo a volte che si effettui un rogito ed in seguito escano fuori delle situazioni tutt’altro che piacevoli, piuttosto dispendiose e rompicapo.

Sto parlando di irregolarità edilizio-urbanistiche delle quali si era totalmente all’oscuro.


Ci sono varie Sentenze della Corte di Cassazione, come ad esempio quella del 5 dicembre 2014 n° 25811, attraverso la quale veniva annullato un atto per un abuso edilizio insanabile.
La sentenza infatti parlava di “incommerciabilità” dell’immobile.

Può essere invece richiesta la risoluzione di un contratto (compreso atto d'acquisto), nel momento in cui venisse a verificarsi la "Aliud Pro Alio".

Abusi e atti di compravendita nulli – Cosa fare

Di cosa parlo? Del fatto che se un immobile venduto è diverso da quanto pattuito, ex art. 1453 e seg. c.c. è possibile tramite una causa civile effettuare l’annullamento del contratto / atto di compravendita.

La conformità catastale è altresì importante al momento del rogito (pena la nullità).

E’ la L. 122/2010 a stabilire che:

<<…Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale……>> e prosegue…

Ad introdurre l’obbligo di citare i titoli urbanistici in atto di compravendita vi sono:

  • la L. 47/85
  • la legge ponte n°765 del 1967
  • l'art. 46 del D.P.R. 380/01

In ogni caso:

  • per abuso minore: non sarà possibile annullare nessun atto di compravendita
  • per abusi di grande entità: sarà possibile chiedere l'annullamento dell'atto per "incommerciabilità" dell'immobile
  • per omissioni / dichiarazioni false: è possibile annullare l'atto di compravendita
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