Quali sono gli errori che si commettono durante un’operazione di frazionamento?
Come facciamo ad evitarli?
All’interno di questo articolo vedremo proprio tutto questo, analizzando come e quando può essere fatta un’operazione di frazionamento evitando ovviamente queste tipologie di errori.
Errore 1 – La selezione dell’immobile
Partiamo dal presupposto che un’operazione di frazionamento può essere fatta solo ed esclusivamente se il nostro territorio di riferimento lo consente.
Quindi quello che va fatto principalmente è cercare l’immobile a uso investimento (già quando stiamo facendo mappatura) andando mano mano a capire tramite il nostro PRG se in quella zona dove stiamo cercando è possibile frazionare o meno.
Utilizzando questo strumento, che è veramente essenziale per poter effettuare un’operazione di frazionamento, potrai già effettuare una prima scrematura.
Tutto questo potrà essere sorpassato che deciderai sin dall’inizio di farti seguire dal tuo tecnico di fiducia.
Quindi una volta effettuata la verifica all’interno del PRG e capito se puoi frazionare o meno andiamo a capire se il titolo edilizio con cui puoi frazionare effettivamente è una Cila.
Errore 2 – E’ sempre una C.I.L.A.?
Il nostro caro D.P.R. 380/01, all’articolo 3, comma 1, lettera B ci dice proprio che possiamo frazionare gli immobili tramite interventi di manutenzione straordinaria e ci ricomprende queste tipologie di interventi proprio all’interno della C.I.L.A.
Questo perché in art. 22 (dove si parla della S.C.I.A.), non si va a parlare di frazionamenti ed accorpamenti, ma se ne parla solo all’interno della manutenzione straordinaria, senza alcun rimando all’interno dell’articolo 22.
Che cosa succede se invece il mio intervento di frazionamento è anche di tipo strutturale? Rientrerò fra gli interventi dell’art. 22!
Bene! A questo punto se vado a toccare la struttura portante del mio fabbricato dovrò necessariamente fare una S.C.I.A.
Questo perché magari bisogna fare un’apertura su muratura portante e quindi una cerchiatura, oppure dovrò chiudere magari un buco su un solaio perché il frazionamento è verticale.
Quì dovrò coinvolgere un ingegnere strutturista e dovrò effettuare una pratica presso il genio civile, oltre il deposito della S.C.I.A.
Errore 3 – I vincoli interni
Un errore di valutazione che si commette spesso qui a Roma è il NON tener conto dei vincoli…
Qui a Roma noi abbiamo la Carta per la Qualità ad esempio. Tale vincolo capitolino, imposto solo ed esclusivamente qui a Roma và a tutelare tutte quelle zone della città storica dove si effettuano degli interventi (anche interni) ed, in alcuni casi particolari, la carta della qualità esclude anche la possibilità di poter frazionare.
Magari il nostro PRG ci dà la possibilità di frazionare in quella determinata zona, però andando a vedere meglio il nostro fabbricato è vincolato in la carta della qualità e sfortunatamente ricade proprio in quella categoria di fabbricati ove non è possibile intervenire con un frazionamento.
Questa è una valutazione che ovviamente puoi fare solo tramite il tuo tecnico.
Errore 4 – Legge 10 ed insonorizzazione dei nuovi appartamenti.
Un’altra cosa che non viene presa in considerazione è la legge 10 e l’insonorizzazione dei locali.
Quando si tocca l’impianto di riscaldamento, purtroppo, se da una caldaia ne diventano due o tre o più, abbiamo necessità di redigere la LEGGE 10 poiché per ogni appartamento, ovviamente, ci sarà il proprio impianto di riscaldamento, con l’obbligo di mantenere i parametri di legge attuali.
Questo comporta ulteriormente l’obbligo dell’A.Q.E. per il deposito della fine lavori e l’agibilità.
Senza contare che i muri che delimitano l’unità che si sta andando a creare debbano rispettare i parametri di legge anche sotto il punto di vista di insonorizzazione… ho visto fioccare cause per questo…
CONCLUSIONI:
Quindi, quando non viene considerato di mettere a conto economico anche tutte queste cose, purtroppo, si sta commettendo un errore!
Queste sono cose necessarie ai fini della vendita e cose che comunque un compratore chiederà, pertanto sarà meglio attrezzarsi per tempo!
BONUS SU ROMA.
Tieni presente che qua a Roma noi abbiamo il vincolo di frazionare gli immobili mai al di sotto dei 45 metri quadrati di S.U.L. (Superficie utile lorda – ovvero quella che comprende la parte calpestabile dell’immobile e i muri perimetrali fino a 50 cm).
Non dimenticare di tenere bene a mente questi concetti per non incorrere in problematiche gravi che possano pregiudicare la tua operazione.
Ti aspetto nei prossimi articoli