Come fare investimenti immobiliari a Roma senza commettere errori - 5 passi
Adesso sicuramente ti starai chiedendo cosa mai potrei rivelarti di diverso rispetto agli altri!
Posso assicurarti invece che, ciò che sto per dirti, è quello che nessuno ti spiega per due semplici motivi:
1. Non è un tecnico
2.Non ha l’interesse nel dirtelo!
Il primo passo fondamentale che dovrai compiere per poter procedere poi ai successivi è:
Richiedere la copia della documentazione urbanistica dell’immobile.
Ogni immobile possiede alcuni documenti in grado di testimoniare la propria legittimità. Che cosa vuol dire?
La legittimità urbanistica di un immobile è data dalla propria rispondenza grafica plano-volumetrica, nonché rappresentativa degli elementi di un edificio/immobile rispetto a ciò che è presente sullo stato dei luoghi.
Esiste più di un documento depositato in Comune che rappresenta la legittimità di un determinato immobile.
Fondamentale è reperire tale documentazione e confrontarla con l’immobile fisicamente.
A quel punto è possibile verificare se vi sono delle difformità, ed in base a quest’ultime è possibile stabilirne un determinato costo, subordinato anche ad un eventuale sanatoria da presentare.
Per capire se l’immobile ha degli abusi è sempre meglio affiancarsi ad un tecnico abilitato e verificare se tali abusi siano sanabili o meno.
il secondo passo importantissimo da compiere è la verifica della planimetria catastale:
La planimetria catastale molto spesso differisce dalla documentazione presente presso il Comune.
Pertanto è molto importante verificare che quest’ultima sia anche essa corrispondente allo stato dei luoghi ed alla documentazione presente.
Per verificare i vari passaggi che sono stati effettuati negli anni e di conseguenza anche le variazioni eseguite all’interno ed all’esterno dell’ immobile è necessario controllare la visura storica ed è lì che andiamo a vedere il terzo passo.
È tuttavia importantissimo sapere che la documentazione catastale Non ha valenza ai fini urbanistici, almeno che non ci si ritrovi all’interno di Zone edificate prima della legge 1150 del 1942.
A Roma, ad esempio, esiste un piano regolatore già a partire dal 1931, pertanto, in alcune zone, la planimetria catastale effettuata prima della legge 1150 non ha valenza a causa della PRG, che, già dall’epoca, imponeva la presentazione di un progetto e l’approvazione di quest’ultimo.
il terzo passo da compiere necessariamente sarà appunto la verifica della visura storica catastale:
la visura storica catastale come dicevamo prima è importantissima perché testimonia i vari passaggi effettuati negl’ anni a partire dall’impianto meccanografico fino ad arrivare ad oggi.
La possibilità che vi siano delle planimetrie difformi rispetto allo stato dei luoghi è molto frequente.
E’ importantissimo però ricordare che le variazioni riportate all’interno della visura storica molto spesso non sono affiancate dalla documentazione urbanistica e quindi non vi è il progetto depositato in Comune.
Ecco perché come dicevo prima il primo passo importante è verificare la legittimità e di conseguenza poi la planimetria e la visura per capire i vari passaggi e vedere se abusivi o meno.
Il quarto passo fondamentale affinché non vi siano intoppi futuri anche in un eventuale ristrutturazione è:
la verifica dei vincoli presenti all’interno ed all’esterno dell’immobile.
Alcuni immobili situati non solo al centro di Roma, ma anche fuori, posseggono dei vincoli imposti dai beni culturali o da altri enti che ne richiedono un preventivo nulla osta per la ristrutturazione.
Pertanto è importantissimo capirne la vera incidenza, vista la possibilità che alcuni interventi vengano esclusi dal rilascio nulla osta.
Per capire se ciò che vuoi effettuare all’interno del tuo immobile, che siano frazionamenti, che siano diverse distribuzioni degli spazi interni, che siano delle modifiche dei prospetti, è importantissimo verificare prima se tali interventi possono essere effettuati.
Questo ancor prima della proposta, poiché, questi ultimi, possono pregiudicare il prezzo di rivendita del tuo immobile a causa di alcuni limiti imposti.
Il quinto ed ultimo Passo da compiere per non incappare in errori dopo la compravendita è:
la verifica dello Stato dei luoghi.
Lo stato dei luoghi deve essere visionato non solo per la rispondenza urbanistica, ma ancor più per vedere se vi sono dei problemi di tipo strutturale o di tipo impiantistico.
È importante capire se un immobile necessità di alcune mansioni per essere rimesso a nuovo piuttosto che altre.
Questo perché potrà variare il prezzo della ristrutturazione in funzione delle modifiche e delle migliorie da fare.
Proprio l’altro giorno un mio amico mi raccontava di aver acquistato un immobile e non essere andato con il proprio tecnico di fiducia.
Una volta aver acquistato l’immobile ed averlo solo successivamente con il suo tecnico ha scoperto che il solaio aveva un importante lesione strutturale!!!
Il costo dell’operazione era particolarmente elevato!
Ma, a quel punto non poteva far altro che procedere con il rinforzo strutturale del solaio. Andando a perdere una somma di denaro non preventivata.
È importantissimo scegliere con cura le persone con le quali effettuare investimenti tra cui i propri tecnici di fiducia.
Sia che l’immobile necessiti di una sanatoria, sia di una ristrutturazione non cambia assolutamente la prassi, né tanto meno la responsabilità della committenza e del tecnico asseveratore.
Pertanto, sia che tu sia investitore immobiliare, sia che tu sia un padre di famiglia che vuole acquistare il primo immobile, per rivendere senza problemi, dovrai eseguire questi 5 passi nella maniera più categorica!