SALVA CASA - MODIFICA AL DPR 380/01
Prima cosa, il decreto entrerà in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale!
Seconda cosa NON E’ UN CONDONO MA UNA MODIFICA AL DPR 380/01, ANCHE SUGLI ARTICOLI DI SANATORIA ORDINARIA (GIA’ ESISTENTI), + UN NEW ENTRY!
Vediamo ora nel dettaglio gli articoli toccati, ovvero modificati…
Modifiche Art. 6 (edilizia libera)
Nell’edilizia libera (sempre fatti salvi i vincoli, ove presenti):
1. sono state aggiunte le chiusure in VePa* ai porticati rientranti all’interno degli edifici (lett.b-bis, c.1)
2. sono state aggiunte tutte quelle strutture fisse addossate o annesse per la protezione dal sole come:
◦ tende
◦ tende da sole
◦ tende da esterno architettoniche
◦ tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile
◦ tende a pergola con elementi mobili o regolabili
a condizione che non creino uno spazio stabilmente chiuso.
(nuova let. b-ter)
*VePA è l’acronimo di vetrate panoramiche amovibili e vengono definite come “sistemi” impiegati in numerosi progetti internazionali di riqualificazione edile e valorizzazione urbana poiché offrono più spazio abitativo senza generare ulteriore volumetria.
Modifiche Art. 9-bis (stato legittimo)
Lo stato legittimo è stabilito (da oggi):
1. dal titolo abilitativo (legittimo) di costruzione;
2. O dal titolo abilitativo che ha legittimato l’ultimo intervento;
Annullando così l’obbligo di verifica su tutti i titoli precedenti…
Ricomprende ora (chiaramente) anche i titoli che derivano dagli articoli:
• 36: per le totali difformità
• 36 bis: il nuovo articolo per le parziali difformità
• 38: la fiscalizzazione
A condizione che per tutti i titoli di sanatoria sia stata corrisposta (ed accertata a questo punto) la sanzione.
Modifiche Art. 23-ter (cambi d’uso)
Sapendo che le categorie funzionali per il D.P.R. 380/01 sono 5:
a)residenziale,
b)turistico ricettivo,
b bis) produttivo/direzionale,
c) commerciale,
d) rurale,
(Roma ne ha 7…), adesso ecco cosa sarà possibile fare per i Cambi d’uso.
Ok, sempre ammessi cambi d’suo:
1. senza opere* all’interno della stessa categoria funzionale – (nota: i comuni possono fissare, in seguito alla presente legge, specifiche condizioni, ma dopo… quelle di prima non valgono, aggiungerei secondo mia interpretazione)
2. senza opere* tra le categorie dalla a) alla c) nelle zone Omogenee A, B e C di Piano Regolatore – (nota: i comuni possono fissare, in seguito alla presente legge, specifiche condizioni, ma dopo… quelle di prima non valgono, aggiungerei secondo mia interpretazione)
3. senza opere* tra le categorie dalla a) alla c) nelle zone Omogenee A, B e C di Piano Regolatore, qualora si abbia una destinazione prevalente nell’edificio – (nota: i comuni possono fissare, in seguito alla presente legge, specifiche condizioni, ma dopo… quelle di prima non valgono, aggiungerei secondo mia interpretazione)
4. Non si capisce se solo nel caso del punto 3 (del presente articolo di blog, non di legge) o in tutti i casi indicati, non si ha l’obbligo di reperire gli standard a servizi e per i parcheggi e/o di monetizzarli.
*nota del senza opere: modifica e/o aggiunta impianti ammessi per forza altrimenti non è applicabile mai quanto indicato. (mi sembra sott’inteso)
Il decreto parla invece al presente riferendosi ai piani ed i regolamenti esistenti per i cambi d’uso delle unità poste al primo piano fuori terra (ed immagino intendessero dire semplicemente il piano terra…mai una dicitura lineare…), dicendo che quest’ultime unità devono attenersi a quanto già indicato nei medesimi. (questo mi fa capire che si chieda ai vari comuni di aggiornare le proprie Norme di attuazione visto quanto scritto per i punti precedenti).
Specifica in ultimo che, i cambi d’uso indicati (d’ora in poi perché prima non era chiaro), devono essere fatti tutti tramite SCIA a meno che non ci siano Regioni che indichino espressamente la fattibilità in CILA.
Nel caso in cui ci siano OPERE EDILIZIE (anche tramezzature…) si applicano gli articoli di legge già esistenti.
Modifiche Art. 31 (abusi gravi in pratica)
In caso di gli interventi eseguiti:
• in assenza di permesso di costruire,
• in totale difformità
• o con variazioni essenziali
d’ora in poi è stato aggiunto (oltre a quanto era previsto prima…) che, se gli immobili contenenti questi abusi gravi sono interessati da vincoli vari e non si possono sanare, il comune se ne può appropriare, ma previo parere di compatibilità paesaggistica sulla possibilità di mantenere l’opera indemolita.
Modifiche Art. 34-bis. (Tolleranze)
Per le pratiche presentate fino al 24/05/2024, (al netto di frazionamenti avvenuti), le tolleranze per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta ed ogni altro parametro delle singole unità immobiliari sono aumentate nella seguente maniera:
a) 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
b) 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
c) 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
d) 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Si aggiungono alle tolleranze (ed era ora…):
• il minore dimensionamento dell’edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne,
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere,
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Le tolleranze andranno d’ora in poi dichiarate nello stato legittimo (ante operam) esplicitamente (ora è chiaro).
Nel caso in cui si è in nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità) il tecnico attesterà:
• che gli interventi “difformi, ma nelle tolleranze” siano conformi con la norma sismica.
• in caso di decorrenza dei termini per piccole variazioni non vagliate, la rispondenza delle opere e la loro conformità alla norma vigente.
Le tolleranze non possono comunque compromettere il diritto dei terzi qualora fosse lo stesso invaso.
Modifiche Art. 36 (L) (sanatoria abusi gravi) – PDC o in SCIA alternativa
Intanto cambia il nome in:
- Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali.
In merito si possono sanare (quando ammesso nelle norme territoriali già in vigore e secondo i parametri presenti dettati) abusi gravi quali interventi realizzati:
• in assenza di permesso di costruire (art.10 e SCIA in alternativa per gli interventi in art. 23)
• in totale difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA (art.10 e SCIA in alternativa per gli interventi in art. 23)
• con variazioni essenziali
descritti nell’art.31, (come prima)
se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:
• sia al momento della realizzazione dello stesso,
• sia al momento della presentazione della domanda
L’articolo 36 continua a prevedere il rilascio del permesso, da intendersi negato se non arriva entro 60 giorni.
(mantenendo la prerogativa della doppia conformità all’epoca dell’abuso e ad oggi ed il silenzio diniego se non perviene il parere confermativo entro 60 giorni.)
NEW ENTRY : “Art. 36-bis: (sanatoria abusi meno gravi) – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità
Con il nuovo articolo, il 36bis, sarà possibile sanare interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA (interventi in art. 23 c.1 parziali ed art.37) quando gli abusi sono conformi:
• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Lo Sportello unico può condizionare il rilascio della sanatoria alla realizzazione degli interventi edilizi (con un termine da lui definito e da rispettare), per assicurare l’osservanza della normativa di settore (il termine è a sua scelta per gli interventi richiesti). Questo al fine di rispettare i requisiti di:
1. sicurezza,
2. igiene,
3. salubrità,
4. efficienza energetica degli edifici e degli impianti,
5. superamento delle barriere architettoniche,
permettendo anche la demolizione delle opere che non possono essere sanate!
Finalmente è chiaramente prevista la sanatoria con la messa in pristino ed adeguamento contestuale in maniera cristallina!
Per le SCIA, lo Sportello unico individuerà quindi gli interventi da prescrivere ai fini del rilascio della sanatoria, (ove vi sia la necessità).
Tale SCIA dovrà inoltre essere accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che ne attesta le necessarie conformità provando inoltre l’epoca di realizzazione tramite l’applicazione del nuovo articolo sullo stato legittimo integrato (l’ 9-bis, comma 1-bis).
Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione il tecnico incaricato attesterà la data di realizzazione sotto la sua responsabilità.
Quando gli abusi sono su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’autorità competente (su richiesta del dirigente), si pronuncia entro centottanta giorni (6mesi), previo parere vincolante della soprintendenza da ricevere entro novanta giorni.
Se i pareri non sono resi entro i termini l’ufficio provvederà autonomamente.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
Sempre in caso di vincoli i termini sono sospesi fino al rilascio del parere paesaggistico, decorsi i quali eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci.
Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie.
Modifiche Art. 37 (sanatoria abusi poco rilevanti)
Trattasi di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA e si parla di quelli meno gravi.
In sostanza:
• sono sanabili (come prima) gli interventi elencati nell’art. 22, commi 1 e 2, commessi abusivamente (senza SCIA).
Ed in caso di immobili vincolati e/o in zona A, quando non perviene parere, il dirigente può ordinare il rispristino e la sanzione anche in caso di abusi per restauro e risanamento conservativo. Se in zona A parla di ricezione parere entro 60gg.
Solo per l’art. 37 è annullato il rispetto della doppia conformità.
Spero di essere stata abbastanza esaustiva.
GeometraVISPO