E’ possibile annullare un atto di compravendita perché manca l’agibilità?
All’interno di questo articolo vedremo:
quando occorre necessariamente allegare l’agibilità,
quali sono i rischi
come è possibile produrre l’agibilità
Quando occorre necessariamente produrre l'agibilità
Nel momento in cui si effettua una proposta o un preliminare, all’interno vengono inserite delle postille. Queste possono essere a nostro favore o pure al nostro svantaggio!
Caso 1
Ammettiamo che all’interno del preliminare, o della proposta, non venga assolutamente indicata la presenza o meno dell’ agibilità, cosa può succedere?
Ti rispondo immediatamente, senza mezzi termini.
La persona che sta acquistando può in qualsiasi momento richiedere alla parte venditrice che gli venga fornita l’agibilità entro l’atto ed questo punto la parte venditrice è obbligata a dargliela!
Il problema sorge proprio nel momento in cui chi sta vendendo non può fornirne copia entro i termini di stipula che si sono inseriti all’interno della proposta del preliminare.
Perché non dovrebbe fare in tempo? Ti lascio 3 risposte per casistiche molto frequenti:
Perchè la Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.Ag.) richiede determinati requisiti ed asseverazioni che spesso nello stato in cui è l’immobile (magari anche per abusi minori) non si è in grado di fornire;
Perchè a volte manca della documentazione da allegare necessaria ai fini del deposito e non si riesce per tempo a stipulare poiché difficile da reperire;
Perchè magari ci sono abusi che prima vanno sanati o demoliti a seconda delle casistiche.
Caso 2
Nel caso in cui invece all’interno del preliminare o della proposta venisse scritto che l’agibilità non è presente espressamente, quindi c’è carenza, ma ci si obbliga a consegnarla entro entro i termini di stipula che si sono inseriti, questo è un problema comunque.
Perché se non saremo in grado poi di produrla, per alcuni o altri dei motivi di cui sopra, saremo poi comunque obbligati a produrla a causa della dichiarazione espressa dove ci impegnamo nella consegna di un documento.
Questi sono i due motivi per cui ci possa essere magari una controversia ed una eventuale richiesta risarcimento danni nonchè l’annullamento dell’atto.
Caso 3
Nel caso in cui invece l’agibilità non c’è, però la parte acquirente accetta il fatto che non c’è e né è consapevole, sottoscriendo nero su bianco tale informazione, ovvero, ove entrambe le parti sono a conoscenza che l’agibilità non esiste e si decide comunque di procedere, il rogito verrà fatto e la persona che acquista, quando andrà ad effettuare la propria pratica edilizia, farà le sue dichiarazioni poter poi depositare la S.C.Ag. Nei termini ed effettuare appunto la segnalazione.
Ma ora passiamo ai rischi…
Quali sono i rischi
1.Carenza documentale post acquisto (se non ne verifico la presenza prima del rogito)
Esempio pratico:
Magari noi siamo in grado di produrre l’agibilità perché ci sono tutte una serie di condizioni che vado a soddisfare, però poi a un certo punto esce fuori che devo comunque allegare il certificato di collaudo statico del fabbricato.
Vado a cercare questo certificato di collaudo statico e non si trova….
Ovviamente, NON POSSO depositare la S.C.Ag. finché non ho tutta la documentazione a corredo necessaria, quindi a quel punto si blocca la pratica.
Bloccandosi la segnalazione certificata di agibilità si blocca anche poi il discorso che dicevamo prima, ovvero…
Poniamo il caso che sono un investitore immobiliare e NON RIESCO A VENDERE PERCHE’ LA PARTE ACQUIRENTE VUOLE PER FORZA L’AGIBILITA’ (NON ESSENDOMI TUTELATO PER TEMPO PRIMA CON LE GIUSTE POSTILLE E LE GIUSTE RICERCHE)…
NON RESTANDO NEI TERMINI la compravendita potrebbe essere annullata e da lì scatta anche la richiesta di risarcimento danni.
2.Abusi parziali o totali insanabili
Se stipulo senza aver verificato il motivo per cui mancava l’agibilità (capace che fosse proprio a causa di abusi), il rischio di pagare e tenersi l’immobile così come è stato acquistato c’è…
Dovendo ristrutturare la verità salta a galla, ma oramai sarà troppo tardi… poiché dovremo sobbarcarci il problema senza eccepire!
Ma come evito tutto questo?
Evito tutto questo se affiancato da un mio tecnico di fiducia, pronto:
a valutare la documentazione prima di acquistare e rimettere in vendita l’immobile.
a verificare se ci sono abusi
Articolo 24 del dpr 380/01 – Agibilità:
Al comma 3 vediamo subito che cosa succede se non presento l’agibilità entro i termini, c’è una sanzione!
<<.. la mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa che va da 77€ a €464.>> Questa sanzione è dovuta non solo quando ovviamente non riesco a depositare entro i 15 giorni dalla fine lavori l’agibilità, ma viene pagata e calcolata anche (seconda delle tempistiche di ritardo) nel caso in cui si deposita di spontanea volontà magari pre-rogito e non a seguito di una pratica.
In questo caso si applica la sanzione massima perché il lasso temporale avrà ampliamente superato il sessantesimo giorno di ritardo, quindi saranno dovuti 464€.
L‘agibilità si deve presentare entro dieci giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento e viene depositata quando:
si fa una nuova costruzione
o una ricostruzione totale o parziale di un immobile
ci sono degli interventi che possono influire sulle condizioni di cui al comma 1
Le condizioni di cui al comma 1 sono praticamente tutte, infatti riguardano tutte le casistiche su tutti gli interventi che è possibile effettuare all’interno dei fabbricati, questo poiché si va a parlare di sicurezza, di igiene, di salubrità, di risparmio energetico ed addirittura impianti installati all’interno degli edifici, quindi qualsiasi tipologia di intervento praticamente rientra all’interno di queste condizioni.
Consigli
Se sei un investitore immobiliare l’agibilità mettila sempre nel conto economico perché se ti viene chiesta devi esser pronto ed il tecnico, sapendolo sin da subito, produrrà per tempo tutti i documenti necessari cercandoli prima di andare a vendere l’immobile. Anzi consiglio mio ulteriore, quando ti trovi a fare la valutazione di un immobile, a prescindere, vedi da prima se c’è l’agibilità perché si innesca già un meccanismo di ricerca documentale per il quale tu poi dopo non devi attendere per rivendere l’immobile.
Non bisogna fare accesso agli atti per reperire documenti quando ormai l’operazione è già in ballo!
Quali sono i documenti da allegare
Partiamo subito dall’attestazione del direttore dei lavori o qualora non ho nominato (vale a dire tutte quelle volte che dobbiamo depositare la S.C.Ag. non in seguito ad un intervento edilizio ma random diciamo), di un professionista abilitato qualsiasi che farà le dovute dichiarazioni.
Il professionista assevererà:
Il soddisfacimento di tutte le condizioni di cui al comma 1 (quelle che abbiamo visto prima)
La conformità anche dell’opera al progetto presentato (la conformità urbanistica)
Gli allegati necessari invece saranno:
il certificato di collaudo statico di cui vi parlavo prima (e state molto attenti perché questa è una cosa sulla quale cascano molte persone)
la dichiarazione di conformità delle opere realizzate riguardo le barriere architettoniche (l.13 89)
gli estremi della variazione catastale in seguito all’intervento
la dichiarazione dell’impresa installatrice riguardante tutti gli impianti
In casi particolari riguardo l’edificio predisposto alla banda larga, la certificazione di quest’ultima
Spero di averti aiutato nel capire come muoverti anche in questo ambito.
Ti aspetto nei prossimi articoli!