Oggi vediamo un tema che probabilmente forse viene un po’ sottovalutato. All’interno di questo articolo parleremo della C.I.L.A. ed analizzeremo le procedure, gli effetti e le problematiche legati a questa pratica edilizia in maniera un po’ diversa rispetto al solito.
E’ vero, si tratta di una COMUNICAZIONE!
Quindi essendo tale è presentabile con leggerezza?
Io NON direi…
Questo è un argomento che interessa qualsiasi Regione poiché parleremo a carattere Nazionale, analizzando la normativa attuale (DPR 380/01), ovvero il nostro Testo Unico dell’Edilizia.
Vediamo per l’appunto l’articolo 6 bis al comma 1 (che è quanto ci interessa nello specifico).
Art. 6 bis (DPR 380/01)
1. Gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Commento
Inanzi tutto ci esclude (giustamente) gli interventi rientranti in articolo 6 (edilizia libera), articolo 10 (permesso di costruire) ed articolo 22 (SCIA), perfetto…
continua poi… dicendo che:
sono realizzabili mediante Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) comunicando, per l’appunto, per via telematica all’amministrazione competente gli interventi,
e ok…
continuando poi con tali indicazioni, ovvero:
fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia
In pratica… così và ripescare anche l’art. 9bis comma 1bis….
Poiché sta mettendo nel calderone una serie di norme in via del tutto implicita, come ad esempio proprio l’obbligo della verifica della legittimità di preesistenza, proprio per mezzo dell’art. 9Bis!
Vedo troppo spesso catastali o rilievi dello stato di fatto in ANTE OPERAM!
L’articolo che descrive lo stato legittimo degli immobili, dice:
Art. 9bis comma 1 bis:
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
DISCLAIMER: non è questo il modo per effettuare degli interventi di manutenzione straordinaria!
Ho visto progetti di edificazione che, rispetto ai catastali dei quali si era preso atto, differivano in volumetria… non parliamo di piccolezze…Ok?
Ricordiamoci che in CILA è possibile:
• Frazionare e fare accorpamenti
• Cambiare la destinazione d’uso quando non varia il carico urbanistico
Tramite questa “comunicazione” (a volte) io sto trasformando la mia unità in una cosa che è quasi completamente diversa da quello che effettivamente era precedentemente!
Quindi, a mio parere, la CILA non è un modulino che io vado ad inviare ed è finita lì…
Tramite la Comunicazione inizio lavori asseverata credo proprio che il legislatore volesse semplificare la parte “autorizzativa” dell’intervento, sicuramente NON creare uno strumento che insabbiasse gli abusi pregressi!
Non hai bisogno dell’assenso di nessuno per fare (alcune) opere di Manutenzione Straordinaria, sono d’accordo, ma questo non ti autorizza ad effettuare l’opera ignorando la legittimità di preesistenza.
Resta fermo il fatto che quest’ultima debba essere sempre verificata!
Ed, a mio avviso, il comma 1 ce lo dice in maniera molto chiara…
Anche perché potrebbe succedere:
1. Che blocchino i lavori in corso d’opera in caso di verifiche a campione per le pratiche depositate
2. Che annullino secondariamente in autotutela la pratica invalidando lo stato dei luoghi dichiarato per illegittimità pregresse omesse
Sulla base delle CILA vengono poi effettuati atti…. Si hai capito benissimo…
Parlo di compravendite!
Pertanto se la tua CILA venisse fatta sulla base di un catastale per poi essere annullata secondariamente in autotutela perchè si scopre che la legittimità di preesistenza non c’è… come risolvi?
Ho voluto poi prendere infine, come esempio, un un TAR, per l’appunto di Roma, che, con una sentenza (la numero 7116 del 2021) attribuisce l’appellativo di TITOLO alla CILA…
Se si và a vedere, di fatto, quest’ultima ricade proprio sotto il paragrafo dei titoli edilizi…. Pertanto, forse una riflessione da fare al riguardo c’è!
Con questo articolo volevo soltanto metterti in guarda poiché quando ti trovi magari a presentare una CILA per un’operazione immobiliare, al fine di:
1. blindare l’intervento
2. blindare la vendita futura
evita di presentare questa pratica sulla base di catastali… perché potresti avere amare sorprese!
Ci vediamo nei prossimi articoli
Ciao
Geometra VISPO