Stavi pensando di fare un’operazione immobiliare partendo da un cambio di destinazione d’uso ed a un certo punto hai visto che era possibile fare anche i recuperi dei sottotetti…
Bene Purtroppo in questo articolo ti devo dare delle brutte notizie!
Leggilo fino alla fine perché ti salverà la vita… anzi il portafoglio! 🙂
Se pensavi di investire nei cambi di destinazione d’uso cominciando magari da un sottotetto ci sono delle cose veramente molto importanti da conoscere, specialmente qui nella Regione Lazio.
Legge Regionale n.13 del 2009
Cominciamo dal comma 1 dell’articolo 3, dove ci dice che possono essere recuperati ai fini abitativi e turistico ricettivi solo quelli:
ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 47/85 (provenienti da condono)
ultimati comunque non più tardi del primo giugno del 2017
Il sottotetto deve essere inserito in un contesto abitativo, dove l’intero fabbricato già è ad uso residenziale.
Inoltre:
dobbiamo destinare questo sottotetto a prima casa punto
…e qua voi Mi direte Ok lo destino a prima casa … non mi importa tanto l’operazione la faccio come prima casa… ERRORE! (oltre che rischioso a livello di tassazione)
qualora ci fossero degli abusi deve essere legittimamente sanato o avere una concessione edilizia in sanatoria già rilasciata
deve essere conforme a quella concessione/sanatoria/titolo preesistente qualunque esso sia
l’altezza media interna netta deve essere comunque fissata in 1.90 di altezza virtuale …vale a dire In sostanza se abbiamo un sottotetto con una falda inclinata a questo punto noi dobbiamo calcolare l’altezza media b
dovrò avere almeno 1/16 di rapporto aero-illuminante
una tolleranza massima in termini di scarto di errore del 5 per cento …. in deroga riguardo alle tolleranze edilizie dell’articolo 34 bis del DPR 3801 si parla del 2%
le utili minime devono essere 1,50 per gli spazi ad uso abitazioni 1,30 per gli spazi accessori
gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi
quando si ha la possibilità di sopraelevare leggermente per poter arrivare all’altezza minima si può fare ma fino ad un massimo del 20% della volumetria esistente
ok ci siamo … siamo arrivati al punto della nota dolente
Articolo 3 comma 6 della stessa legge
L’articolo comincia indicando i comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni (edilizia residenziale pubblica)… figuriamoci se Roma non rientra…
Se l’intervento di recupero è volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari (ed è ovvio che noi se lo facciamo sarà per creare una nuova unità immobiliare)
Esiste l’obbligo DI NON ALIENARLA PER UN PERIODO PARI A 5 ANNI
che vuol dire?
Vuol dire che per cinque anni quell’immobile te lo devi tenere come prima casa non potendolo immettere nuovamente su mercato!
Questo significa che, ovviamente, se vuoi basare un’operazione immobiliare sul cambio d’uso di un sottotetto il tuo capitale dovrà essere congelato per 5 anni MANTENENDO QUELL’UNITA’ COME PRIMA CASA!
Ah.. Volevo dirti un altro paio di cose…
Non ho trattato il discorso dei centri storici…
Ovviamente la normativa vieta nelle zone omogenee A il recupero di sottotetto
Ti aspetto nei prossimi articoli
Ciao