Oggi parleremo della S.C.I.A.! Uno strumento urbanistico molto importante e soprattutto da conoscere assolutamente se si vuole investire in immobili.
Questo strumento ci permetterà di fare molte cose, pertanto dobbiamo capire come poterlo utilizzare al meglio.
ANALISI D.P.R. 380/01 ART.LI 22-23-36-37 (analisi riferita a quanto in vigore ad oggi – vedasi data articolo)
L’interpretazione che verrà effettuata all’interno di questo articolo sarà riferita agli:
interventi per opere da eseguire (art. 22 e 23);
interventi in sanatoria (art. 36 e 37 – concatenati agli art.li 22 e 23 per indentificazione e tipologia di intervento.
Andremo ad analizzare come prima cosa ovviamente l’art. 22, ovvero l’articolo inerente la S.C.I.A.
Quali interventi possiamo eseguire
Citazione l’art. 22 comma 1.
c.1 l.a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3 comma 1 lettera B qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o dei prospetti
c.1 l.b) gli interventi di restauro di risanamento conservativo di cui all’articolo 3 comma 1 lettera c) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
c.1 l.c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c)
Tratteremo in un altro articolo il comma 2 ed il 2bis poiché si riferiscono a casi particolari legati spesso a nuova costruzione, pertanto preferisco trattare tali argomenti in separata sede.
Commento c.1 lettera a) art. 22:
vengono ESCLUSI dalla S.C.I.A. (ART. 22 c.1 l.a) così facendo gli interventi rientranti in:
modifiche interne per quanto concerne tramezzature ed impianti
frazionamenti ed accorpamenti NON strutturali
le modifiche dei prospetti ai fini dell’ottenimento dell’agibilità (raggiungimento di 1/8), se NON in zona non vincolata (anche se in alcuni comuni intendono tale distinzione come comunque rientrante in S.C.I.A. poiché la dicitura prospetti è generica… qui dipende dal territorio)
i cambi di destinazione d’uso che NON comportino un aumento del carico urbanistico
vengono invece INCLUSI nella S.C.I.A. (ART. 22 c.1 l.a) così facendo gli interventi rientranti in:
modifiche interne di tipo strutturale (su muratura portante o cemento armato) anche se per frazionamento e accorpamento
Le modifiche dei prospetti generiche (non per l’ottenimento dell’agibilità e pertanto il raggiungimento di 1/8)
Commento c.1 lettera b) art. 22:
Praticamente gli stessi di cui sopra, ma intesi sia per gli interventi ESCLUSI che quelli INCLUSI in RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO (quindi per tornare indietro ad uno stato legittimato precedentemente – per ripristinare lo stato quo ante)
Commento c.1 lettera c) art. 22 contenente rimando all’art. 3, comma 1, lettera d) ed esclusioni.
L’esclusione viene fatta espressamente sugli interventi rientranti in art. 10 comma 1 lettera c poiché gli stessi rientrano fra quelli REALIZZABILI in S.C.I.A. art. 23… ma ne parleremo più avanti.
Pertanto si parla di tali interventi:
Ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio
l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti
demo-ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con adeguamenti alla normativa antisismica, con l’istallazione di impianti tecnologici e l’istallazione di impianti tecnologici per l’efficientamento energetico
Quando previsto dalle regioni e dai comuni gli incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana
FUORI DAL VINCOLO: Ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (no limite di cui sotto)
DENTRO IL VINCOLO (aree sottoposte a tutela L.42/04, con esclusione degli edifici rientranti in vincoli di cui all’art. 136 c.1 l. c e d ed art. 142 della stessa legge ed a discrezione delle zone Omogenee A e dei centri storici territorialmente regolati): Ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza, MANTENENDO: sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente (senza incrementi di volumetria)
Citazione l’art. 23 comma 1.
a) gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);
b) Tratteremo in un altro articolo la lettera b poiché riferita a casi particolari legati a nuova costruzione
c) Tratteremo in un altro articolo la lettera c poiché riferita a casi particolari legati a nuova costruzione
Per verificare a quali interventi si fa riferimento per tale articolo (Il 23) bisogna pertanto andare a leggere l’art. 10 c 1 l. c).
L’art. 10 comma 1 lettera c – OGGI
Citazione l’art. 10 comma 1 L. c)
c.1 l.c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, , e, inoltre, gli interventi
di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.
Commento :
Riassumendo e facendo un elenco pratico pertanto, sarà possibile realizzare per mezzo di S.C.I.A. art. 23:
gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente,
modifiche della volumetria complessiva degli edifici
limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, (altrimenti si è in S.C.I.A. “semplice” o C.I.L.A. se senza aumento del carico urbanistico)
modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela (L. 42/04)
interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demo-ricostruzione di edifici situati in aree tutelate (art. 136 e 142 L.42/04) anche con modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio, nonchè incrementi di volumetria.
Ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, (art. 136 e 142 L.42/04) anche con modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio, nonchè incrementi di volumetria.
Aggancio agli art. 36 e 37 derivante dall’art. 10 comma 1 lettera c
Commento :
Cosa ricomprende quindi la S.C.I.A. art. 23 indirettamente?
Iniziamo dicendo che l’art. 10 comma 1 lettera c) è nel Permesso di costruire.
Inizialmente alcuni interventi venivano ricompresi solo in questa lettera (la c) del permesso di costruire, pertanto potevano esser fatti solamente tramite S.C.I.A. in alternativa al p.d.c. (art. 23), poiché non menzionati affatto nell’art. 22.
Bisogna chiarire sin da subito che l’accertamento di conformità in art. 36 è legato agli interventi di cui abbiamo parlato solo in riferimento alla S.C.I.A. in alternativa (art. 23), mentre l’accertamento presentato in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. in art. 37 è riferito alla S.C.I.A. “semplice” (art. 22).
Detto questo, facciamo prima un piccolo passo indietro.
Prima dell’entrata in vigore del Decreto semplificazioni per modifica dei prospetti, quando si andava in sanatoria, poteva esser applicato solo ed esclusivamente l’art. 36 in accertamento di conformità, (con silenzio diniego se non arrivava il parere entro 60gg dal deposito della S.C.I.A.). Questo per via dell’unico rimando all’intervento menzionato solo in art. 10 c. 1 l. c).
Oggi invece si ha una distinzione per presenza o meno del VINCOLO!
Il “DISASTRO” generato dal chiarimento derivante da alcune sentenze della Corte di Cassazione ha fatto si che il parere confermativo (pena il silenzio diniego) debba esser consegnato entro i 60gg in entrambe le casistiche, ovvero sia in riferimento alla sanatoria presentata in art. 36 sia per quella presentata in art. 37.
Pertanto alla fine, tale distinzione è servita a poco o niente a parer mio… ma trattasi di una mera considerazione personale.
Art.li 36 e 37
In riferimento, dato che in questo articolo si parla unicamente della suddivisione degli interventi in base all’art. Di legge basta semplicemente ricordare che l’accertamento di conformità in art. 36 è legato agli interventi di cui abbiamo parlato solo in riferimento alla S.C.I.A. in alternativa (art. 23), mentre l’accertamento presentato in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. in art. 37 è riferito alla S.C.I.A. “semplice” (art. 22).