Articolo 34-bis: le tolleranze spiegate comma per comma
Nel mondo dell’edilizia è comune riscontrare piccole differenze tra ciò che è stato progettato e ciò che viene effettivamente costruito. Per gestire in modo equilibrato queste discrepanze, la normativa ha introdotto l’articolo 34-bis del DPR 380/2001, dedicato alle tolleranze costruttive.
Questo articolo, introdotto nel 2020 con il D.L. 120/2020 e aggiornato nel 2024 con il D.L. 105/2024, stabilisce quando tali differenze non costituiscono violazione edilizia e come debbano essere dichiarate. Vediamolo nel dettaglio, comma per comma.
Comma 1 – Scostamenti entro il 2%
Il primo comma definisce il principio generale delle tolleranze costruttive:
piccole differenze rispetto ai parametri autorizzati – come altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta – non sono considerate abusi edilizi se rientrano entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo.
Si tratta di un margine che riconosce l’impossibilità di ottenere una precisione assoluta in cantiere e tutela chi opera correttamente ma incappa in minime variazioni necessarie.
Comma 1-bis – Tolleranze più ampie per lavori fino al 24 maggio 2024
Con il Decreto-legge n. 69 del 2024, il legislatore ha introdotto un regime transitorio più flessibile per gli interventi realizzati fino al 24 maggio 2024.
In questi casi, la soglia di tolleranza varia in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:
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- 2% per immobili oltre 500 mq;
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- 3% per immobili tra 300 e 500 mq;
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- 4% per immobili tra 100 e 300 mq;
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- 5% per immobili sotto 100 mq;
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- 6% per unità inferiori a 60 mq.
È una norma pensata per garantire maggiore proporzionalità: più l’unità è piccola, maggiore è la tolleranza ammessa.
Comma 1-ter – Calcolo della superficie utile e misure minime
Il comma 1-ter chiarisce come si calcola la superficie utile ai fini delle tolleranze:
conta solo quella assentita dal titolo edilizio originario, escludendo eventuali frazionamenti successivi.
Tale comma chiarisce, Inoltre, che la percentuale di tolleranza del 2% si applica anche ai requisiti minimi di distanza ed ai parametri igienico-sanitari, garantendo uniformità d’interpretazione.
Comma 2 – Tolleranze esecutive
Fuori dai casi del comma 1, la legge ammette altre forme di tolleranze esecutive.
Si tratta di irregolarità geometriche o modifiche di minima entità – come lievi differenze nelle finiture o nella posizione di impianti e opere interne – purché non violino le norme urbanistiche né compromettano l’agibilità dell’immobile.
Questa disposizione vale solo per edifici non soggetti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali (D.Lgs. 42/2004).
Comma 2-bis – Tolleranze esecutive specifiche per lavori fino al 24 maggio 2024
Per gli interventi eseguiti entro la stessa data del 24 maggio 2024, rientrano tra le tolleranze esecutive anche:
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- minore dimensionamento dell’edificio;
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- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
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- irregolarità nei muri interni o esterni;
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- diversa collocazione delle aperture;
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- errori progettuali corretti in cantiere;
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- imprecisioni grafiche nei progetti.
Queste situazioni, se di minima entità, non costituiscono abusi edilizi.
Comma 3 – Dichiarazione delle tolleranze
Il tecnico abilitato deve dichiarare le tolleranze in sede di nuove istanze edilizie o negli atti di trasferimento di proprietà.
Tale dichiarazione serve per attestare lo stato legittimo dell’immobile, evitando futuri problemi urbanistici o notarili.
Comma 3-bis – Tolleranze nelle zone sismiche
Per gli immobili situati in zone sismiche 1 e 2, il tecnico deve anche certificare che le opere oggetto di tolleranza rispettino le norme antisismiche vigenti al momento della loro realizzazione.
La dichiarazione va corredata dalla relativa documentazione tecnica e trasmessa allo sportello unico edilizia o agli uffici regionali competenti, secondo le modalità di controllo previste.
Comma 3-ter – Tutela dei diritti dei terzi
Infine, l’articolo si chiude con un principio fondamentale:
l’applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi.
In pratica, le tolleranze costruttive non possono giustificare danni o violazioni nei confronti dei proprietari confinanti o di altri soggetti titolari di diritti reali.
In sintesi
L’articolo 34-bis rappresenta un passo avanti verso una maggiore chiarezza e realismo nell’ edilizia.
Riconosce che NON ogni minima difformità è un abuso e offre strumenti per dichiarare e gestire correttamente le tolleranze, garantendo equilibrio tra certezza legale, sicurezza strutturale e tutela dei diritti.