Ristrutturazioni e Sanatorie - Novità su molti interventi.
Informazioni di primaria importanza
Quella che in gergo viene detta “pratica edilizia” in realtà non è altro che una procedura urbanistico-amministrativa a tutti gli effetti.
Le procedure vengono effettuate sia per opere da eseguire, sia per opere già eseguite, quindi a sanatoria.
C’è da dire che la sanatoria purtroppo non sempre è applicabile! Moltissime persone pensano di commettere abusi perché tanto poi ci sarà una qualche legge o un tecnico “bravo” che presenterà la pratica e sanerà il tutto…. Ma non esiste ragionamento più sbagliato!
Giocare con il fuoco è sempre stato rischioso ed, in ambito di abusi, si sta giocando con un braciere sempre in fermento sotto i nostri piedi che può prendere forma ed alimentarsi al momento di un sopralluogo o di un rogito.
In riferimento alle sanzioni, potrai farti un’idea di ciò che potrebbe capitare all’interno di questo mio articolo.
Ciò sta a significare che molti soldi saranno spesi inutilmente a sostegno di interventi e sanatorie, spesso improcedibili se non si è più che conoscitori della materia!
All’interno di questo articolo andrò ad inserire moltissimo materiale di valore per tutti coloro che hanno delle beghe immobiliari o vogliono approfondire per non incappare in errori futuri.
Procedimenti urbanistico-edilizi e tipologia interventi
I procedimenti si suddividono, come da D.P.R. 380/01 in art. 3 comma 1 dalla lettera a) alla lettera f) in questa maniera:
a) “interventi di manutenzione ordinaria”
b) “interventi di manutenzione straordinaria”
c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”
d) “interventi di ristrutturazione edilizia”
e) “interventi di nuova costruzione”
e) “interventi di nuova costruzione”
f) “interventi di ristrutturazione urbanistica”
Ora, andiamo ad analizzare a cosa si riferisce la norma.
Dunque, prima di tutto adesso, in base all’intervento, bisogna capire cosa è compreso all’interno di ognuno di essi.
Manutenzione ordinaria:
La stessa fa riferimento a tutti:
<< ….gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;…>>
Ciò sta a significare che è possibile effettuare agire con tale intervento su pavimentazioni, piastrellature, infissi, tinteggiature (attenzione a cambio colore facciata… specialmente se in zona vincolata), intonaci, sanitari (quindi bagni completi), ed altre varie rifiniture.
Il procedimento edilizio indicato o pratica è una C.I.L per alcuni comuni, ed una semplice comunicazione a mezzo PEC per altri.
Ma….c’è un ma: le cose cambiano anche a causa di vincoli archeologici e/o monumentali. Quindi fate molta attenzione al tecnico che ve la fa facile!
Manutenzione straordinaria:
E qui vorrei spendere due parole in più, anche per via del Decreto Semplificazioni ad oggi in vigore!
Arriviamo alla benedetta / maledetta C.I.L.A, della quale purtroppo c’è chi ne fa abuso vero e proprio! Passatemi il termine…
La C.I.L.A è una Comunicazione Asseverata che fa un tecnico insieme al proprietario, o altro avente diritto.
Si possono fare in C.I.L.A: frazionamenti e fusioni, spostamento tramezzi e porte interne, cambi d’uso “leggeri” (che non comportino un aumento del carico urbanistico) ed in ultimo (forse, perché è ancora da chiarire) modifiche dei prospetti necessare per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, ovvero per l’accesso allo stesso. Attenzione!
La C.I.L.A., purtroppo, con l’entrata in vigore del D.L. 222/2016 e l’inserimento della modulistica Nazionale, ha subito un “declassamento” in termini interpretativi da parte di tecnici e colleghi, oserei dire AZZARDATO!
- Prima di tutto la dichiarazione inserita all'interno della modulistica OBBLIGA (e sottolineo "obbliga") comunque in fase di asseverazione noi tecnici a verificare la legittimità della preesistenza. Quindi, il fatto che sia una C.I.L.A non significa che reperisco un catastale "non probatorio" e vado avanti;
- Secondo poi la C.I.L.A a differenza delle altre procedure edilizie ha una "Vulnerabilità" molto più elevata, vista proprio la capacità della stessa e la superficialità nell'utilizzo, quindi per via anche di svariate sentenze, la stessa rimane opinabile ed annullabile in qualsiasi momento, portandosi a ruota tutti gli interventi edilizi e le pratiche fatte in seguito ad essa!
- Terzo è un procedimento edilizio come gli altri, ne più, ne meno, quindi va utilizzato come tale!
Restauro e di risanamento conservativo:
A mezzo S.C.I.A o C.I.L.A, a seconda della tipologia di intervento è possibile consolidare, ripristinare e rinnovare degli elementi costitutivi dell’edificio, inserire elementi accessori ed impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Ciò sta a significare che in caso di abuso improcedibile, con questa tipologia di intervento è possibile, a seconda della casistica, tornare indietro alla situazione legittimata (compreso il cambio di destinazione d’uso) ed aggiungerei, a volte, senza pagare oblazioni / sanzioni di alcun genere se in autodenuncia.
Qui parliamo anche di demolizione volumi realizzati in assenza di permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività.
Il legislatore in tal senso ha voluto introdurre anche una scappatoia edilizia, al fine di rendere l’immobile commerciabile se non demolibile.
E’ possibile effettuare una procedura di indemolibilità, ma bisogna analizzare costi e tempistiche ed in questo un tecnico con un’ottima conoscenza della normativa potrà certamente aiutarti.
Ristrutturazione edilizia:
Ed anche qui “casca l’asino”, come si suol dire. Questo poiché è possibile realizzare:
<<…gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria…>>
Fate attenzione a chi abusa di S.C.I.A, perché un tecnico preparato deve assolutamente scindere gli interventi e cercare di capire come far tutto senza incorrere in sanzioni future.
Nuova costruzione:
E’ qui vi posso solamente dire attenzione a:
– Piani di Zona;
– Vincoli di qualsiasi natura;
– Norme tecniche di attuazione;
– Decreti Regionali
Questo perché, per via della vastità dell’argomento, servirebbe un articolo a se.
Di fatto è stato modificato l’art. 10 c.1 L.c… ottime notizie per prospetti!
Sarai soggetto a Permesso di Costruire (P.d.c.), quindi attenzione anche a quanto dichiarato in fase di presentazione ed ai vari enti preposti, pena la nullità!
Ristrutturazione urbanistica:
Qui di solito diciamo che il privato poco c’entra, più che altro questa sezione può interessare a TE investitore immobiliare o aspirante tale.
Attenzione a non incappare a proposte di modifiche di P.r.g. Improcedibili.
Gli interventi fattibili sono di fatto:
<<…quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale….>>