Sai come ristrutturare in 8 passi? - ecco come e senza stress!
Premessa
In questo post parleremo sia del lato “creativo”, sia del lato tecnico-urbanistico della ristrutturazione.
Le informazioni di estremo valore che andrò ad illustrarti, saranno necessarie al fine di rispettare quanto richiesto dalla normativa vigente.
L’obiettivo è far in modo che l’intera ristrutturazione fili liscia come l’olio!
Cominciamo dalle basi.
1° Passo: verifica della conformità urbanistica
Partiamo dal presupposto che è cosa buona e giusta in fase di acquisto e quindi, prima di acquisire qualsivoglia immobile, effettuare le dovute verifiche per non incappare in problemi post-rogito, (comprese ristrutturazioni).
Purtroppo, a volte, si sottintende che il notaio in fase di rogito sia tenuto a verificare la conformità urbanistica… ma non è così!
Il notaio è tenuto a verificare la legittimità dell’immobile, tutt’altra cosa!
A questo proposito, ti consiglio di leggere anche questo mio articolo.
La verifica della conformità urbanistica è comunque, a prescindere dall’entità dell’opera di ristrutturazione, necessaria per non avere problemi di alcun tipo!
Delegare di fatto un tecnico PREPARATO per tutte le verifiche del caso è spesso la scelta migliore che si possa fare.
E’ proprio per questo che richiedere e visionare scrupolosamente la documentazione Urbanistica e Catastale dell’unità immobiliare è fondamentale per non avere sorprese che possano pregiudicare la nostra meravigliosa ristrutturazione.
Il detto “Prevenire è meglio che curare” direi che in tal caso calza a pennello!
Pertanto, se tali approfondimenti vengono effettuati in fase pre-rogito sicuramente si parte con il piede giusto e probabilmente si evita qualche sanzione per eventuali sanatorie che necessitano di essere presentate prima di ristrutturare l’intera unità!
2° Passo: rapporti areoilluminanti
Si parte con la verifica delle metrature a disposizione e i rapporti areoilluminanti (legittimati ovviamente). Mi spiego meglio!
Proprio nel rispetto del 1° passo (la verifica della conformità urbanistica – torna a leggere il primo passo) è fondamentale, per definire gli spazi interni delle proprie stanze, sapere che tutte le finestre e porte-finestre che abbiamo a disposizione siano state realizzate nel rispetto del titolo edilizio presente presso il Comune di appartenenza.
Dobbiamo pertanto, una volta accertato questo, fare un calcolo in base al D.M. 5/7/75, rispettando 1/8 della superficie.
3° Passo: le altezze ambienti
Le altezze, sia in fase di realizzazione progetto (pre-ristrutturazione), sia in fase di presentazione S.C.I.A. di agibilità (post-ristrutturazione), sono da considerare in base a tali parametri:
- almeno 2.70 ml per camere e soggiorni e/o sale da pranzo e cucine
- almeno 2.40 ml per bagni, corridoi, ripostigli e disimpegni
4° Passo: le metrature
Da considerare almeno le seguenti metrature (sempre da normativa vigente):
- Stanze singole pari a minimo 9 mq;
- Stanza da letto doppia pari a 14 mq;
- Soggiorni, soggiorni / pranzo e soggiorni con angolo cottura almeno di 14 mq;
Tenuto conto delle metrature delle varie stanze è importante considerare anche il passaggio e l’ingombro dei mobili, poiché a seconda della posizione degli stessi, varia decisamente l’aspetto della stanza!
Passiamo ora allo step successivo.
5° Passo: la scelta dei materiali
E’ molto divertente, arrivati a questo punto, liberare la fantasia e cominciare a fare la scelta delle colorazioni, degli accostamenti giusti e questo è fondamentale per una buona riuscita finale dell’opera di ristrutturazione.
Bisogna prima di tutto trovare uno stile!
Questo dipende molto dalla tua personalità… puoi essere più tendente allo shabby, moderno, lineare, classico con un pizzico di rustico, kitsch, chic e molto altro.
Sicuramente un tecnico con conoscenza anche in design saprà darti ottimi consigli!
Tutto sta nell’avere le idee chiare sin dall’inizio, altrimenti si rischia di creare un miscuglio di oggetti non correlati fra loro, dando l’idea del disordine vero e proprio!
6° Passo: La presentazione della pratica Urbanistica
E qui si apre un mondo… Per evitare di creare confusione entrerò nel dettaglio in un’altro articolo!
Per ora è sufficiente che tu sappia che a seconda della tipologia di intervento potresti aver bisogno di una:
- Manutenzione Ordinaria
- C.I.L.
- C.I.LA.
- S.C.I.A.
- S.C.I.A. In sostituzione a permesso di costruire
- P.c. (permesso di costruire)
7° Passo: la direzione dei lavori e la figura del direttore dei lavori
Durante l’esecuzione effettiva del progetto è importantissimo avere un direttore lavori che verifica la posa in opera dei materiali e l’esecuzione a regola d’arte di tutte le lavorazioni.
A volte capita di avere delle incomprensioni con la ditta e tale figura evita problematiche sia in fase di firma del contratto, sia per tutta la durata della ristrutturazione.
8° Passo: la variazione catastale e la fine lavori
Ogni qual volta si effettua una ristrutturazione, il tecnico incaricato per la direzione lavori, dovrà concludere l’opera con:
- un certificato di collaudo (verificando che l'opera sia stata eseguita a regola d'arte)
- una fine lavori
- una variazione catastale (conforme al titolo edilizio presentato)
- una dichiarazione di smaltimento rifiuti
- una serie di formulari per lo smaltimento effettuato
In corso d'opera potrà capitare di avere necessità di presentare una variante al progetto...
La stessa dovrà esser presentata prima dell’ultimazione dei lavori e prima dell’esecuzione dell’opera oggetto della stessa (di buona norma), affinché non vengano fatte dichiarazioni false in fase di presentazione fine lavori e certificato di collaudo ed affinché in futuro non si incorra in sanzioni più o meno salate.