Gli abusi edilizi in fase di vendita (ed aggiungerei… volendo anche prima…) scaturiscono problematiche che coinvolgono aspetti:
1. urbanistico-legali
2. finanziari
senza considerare che alcuni immobili potrebbero essere soggetti a vincoli di natura paesaggistica che ne limitano la sanabilità, aggravandone la questione.
Ecco qui una “graduatoria” degli abusi, riscontrabili tramite una verifica documentale, che potrebbero creare problemi più o meno gravi durante un’operazione immobiliare, o più comunemente durante l’acquisto di un immobile.
Graduatoria:
1. Mancato rispetto delle distanze legali
2. Ampliamenti in ogni direzione dimensionale in termini di volumetria
3. Modifiche di sagoma
4. Difformità Strutturali
5. Aumenti di superfici pertinenziali
6. Cambi di destinazione d’uso
7. Modifica in termini di S.U.L.
8. Prospetti e difformità esterne di tipo architettonico varie
9. Opere interne
Ognuna delle difformità di cui sopra, inserite in ordine decrescente per complessità, racchiude un mondo di normative che rendono sanabile o meno l’abuso e più o meno risolvibile la questione tramite un esborso di denaro non indifferente. Non ho inserito la lottizzazione abusiva perché si tratta di casi moooolto rari per fortuna, anche se riscontrabili a volte.
Le tipologie di abuso, messe in ordine di cui sopra, riportano un panorama del patrimonio edilizio attuale secondo quella che è la situazione creata in anni ed anni di “disattenzione”. Per esperienza uno su mille si salva… e questo direi che è seriamente poco confortante.
E’ il motivo per cui quando si acquista un immobile è di fondamentale importanza rivolgersi ad un tecnico di zona che possa fare le opportune verifiche del caso.
Fatta questa doverosa premessa, contenente le probabili criticità che possono emergere in riferimento alla verifica di un immobile, è ora il momento di passare, con praticità, alle tematiche legate agli OSTACOLI legati alle stesse.
E’ il motivo per cui quando si acquista un immobile è di fondamentale importanza rivolgersi ad un tecnico di zona che possa fare le opportune verifiche del caso.
Cosa può succedere durante l’acquisto o la vendita di un immobile se ci sono abusi, oltre a dover presentare pratiche di sanatoria e dover sostenere spese per sanzioni amministrative eventuali?
Ecco 4 motivazioni più che valide per cui tu debba assolutamente fare una verifica urbanistica con il tuo tecnico di fiducia PRIMA di effettuare l’acquisto di un immobile a scopo investimento:
• Perito della banca per il mutuo
• Pratica edilizia
• sanzioni e sanatoria sono le tue
• eventuale causa
Cosa succede se non ti accorgi per tempo della presenza di un abuso?
Quali sono le problematiche alle quali vai incontro?
In caso di necessità di un mutuo. Problema n.1: Perito
Se devi acquistare per mezzo di un mutuo è ovvio che ci debba essere un perito, pertanto lo stesso avrà l’obbligo di verificare, non solo la documentazione, ma anche lo stato dei luoghi!
Il perito dovrà venire all’interno dell’immobile e verificare che non siano presenti alcuni degli abusi di cui sopra, rispetto alla documentazione presente in banca dati in Comune.
Questo che cosa significa significa?
Significa che nel momento in cui i documenti arrivano in mano al perito e lo stesso si accorge che ci sono delle difformità, all’interno o all’esterno dell’immobile, bloccherà immediatamente la pratica di mutuo, quindi la banca non erogherà finché non arrivano i documenti richiesti!
Gli obblighi di verifica di un perito, nell’ambito dell’erogazione di un mutuo bancario, variano anche in base alle politiche di banca, tuttavia ogni perito, ovviamente, dovrà verificare principalmente documenti di carattere urbanistico, quindi, in riferimento, verrà chiesto di sanare l’abuso e:
• o integrare la documentazione riferita alla sanatoria alla pratica di mutuo
• o ripresentare la richiesta nuovamente
Potrebbe anche capitare che chiedano dei documenti non propriamente congrui con quello che effettivamente è il problema… ma in questo caso poco male… perché se si ha il proprio tecnico di fiducia si risponderà per tempo in maniera idonea!
Questo capita perché quando si effettua una ricerca urbanistica quello che va fatto è reperire la documentazione urbanistica in banca dati in comune e tanti periti purtroppo prendono la planimetria catastale come riferimento, ignari del fatto che il catastale OVVIAMENTE non è un documento probatorio ai fini urbanistici, se non in RARISSIMI CASI!
Pertanto la prima problematica, a livello pratico, direi che è proprio questa! La pratica di mutuo!
In caso di successiva ristrutturazione. Problema n.2: Pratica edilizia
Ammettiamo ora che il perito non abbia verificato bene i documenti, quindi tu sei andato avanti ed avete effettuato l’atto. Il venditore ha fatto le sue dichiarazioni di assenza di abusi, perché magari ignaro della situazione urbanistica dell’immobile (non essendo un tecnico) e si procede con la compravendita.
Ora tu devi effettuare la pratica urbanistica per poter ristrutturare l’immobile… BENE! E qui veniamo al secondo punto delle note dolenti.
Il tuo tecnico sarà lì lì per presentare la pratica e mentre sta studiando la documentazione, (perché si spera che lo faccia), si accorgerà di questa problematica.
Nel momento in cui ci si accorge che ci sono delle problematiche sull’immobile il tecnico è obbligato, prima di procedere alla ristrutturazione, a presentare una pratica di sanatoria per gli abusi riscontrati…. E qui SI BLOCCA TUTTO…
Questo porterà con se lungaggini, a livello di tempo ovviamente, ed un esborso ulteriore di denaro, per poi procedere al successivo step, che è quello poi della pratica edilizia per poter ristrutturare l’immobile.
Nella legislazione italiana noi abbiamo tre ITER BUROCRATICI:
• Ristrutturare, che equivale ad opere da eseguire
• Sanare, che equivale ad opere in sanatoria
• Ripristinare, che equivale ad opere in ripristino e risanamento conservativo
Questo significa in sostanza che tu devi attendere:
1. che un tecnico esamini il problema
2. che venga effettuata la sanatoria
e di conseguenza si arriva al terzo motivo: sanzioni e sanatorie.
Sanzioni degli abusi presenti. Problema n.3: Spese ed i tempi di sanatoria
Partendo dal concetto che le sanzioni variano comunque da regione a Regione ed a volte anche da Comune a Comune, per via delle varie formule dettate da delibere territoriali, è bene tenere a mente che, oltre ad i diritti di segreteria della pratica di sanatoria, sarà obbligatorio versare anche una somma, che, comunque, non andrà mai al di sotto dei 516€, nel migliore dei casi.
Basta pensare ad esempio che, la semplice C.I.L.A. tardiva, per una diversa distribuzione degli spazi interni porta al pagamento di una sanzione pari a 1000€…
La cosa si complica per abusi più gravi, ovvero salendo verso il primo posto secondo la graduatoria di cui sopra, dove, le opere intene della C.I.L.A. tardiva, come vedi, vengono poste all’ultimo posto.
Eventuali abusi insanabili. Problema n.4: Risolvibilità del problema ed eventuale causa
Il quarto punto è l’eventuale causa!
Ad oggi ancora non esiste chiarezza su tale punto, poiché NON E’ SCRITTO da nessuna parte se, effettuata una determinata azione legale post acquisto, in un determinato lasso di tempo, ci sia un’agevolazione nel risolvere il contratto….
A mio avviso, se ci si accorge subito che un abuso è insanabile la legge dovrebbe tutelare l’acquirente nel poter risolvere l’atto, senza attendere anni, anni ed anni affinché si riesca a tornare indietro…ma questo ad oggi sembra essere un miraggio…
Conclusioni
Queste sono le quattro motivazioni per cui tu debba, insieme al tuo tecnico di fiducia, assolutamente verificare il tutto per tempo, ovvero appena effettuata la proposta, tutelandoti con delle postille e delle clusole sospensive all’interno!
Questo concatenarsi di eventi sarebbe eliminabile mettendo mano alla tutea del venditore, poiché, non conoscendo tali concetti, dovrebbe aver modo di tutelarsi per tempo.
L’obbligo nazionale di produrre una relazione tecnica da allegare all’atto credo sia proprio l’unica soluzione, poichè a quel punto si è obbligati sin da subito a verificare i documenti, evitando compravendite rischiose!